miethai: Neues vom Bundesgerichtshof

Mit zwei neuen Entscheidungen des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 20.02.2008) werden die Rechte des Vermieters gestärkt.

Das erste Urteil (VIII ZR 49/07) erleichtert die Abrechnung der Betriebskosten. Nach dem bisherigen Leistungs- und Zeitabgrenzungsprinzip durfte der Vermieter nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten des tatsächlichen Verbrauchs abrechnen. Die genaue Ermittlung der Kosten war demnach schwierig, da die Versorgungswerke teilweise in anderen Zeiträumen als der Vermieter abrechnen. Nach Ansicht des BGH führt dies zu einem zu hohen zeitlichen, dem Vermieter nicht zumutbaren Aufwand, der nicht im Verhältnis zu den schutzwürdigen Interessen des Mieters steht. Daher ist jetzt eine Abrechnung nach dem so genannten „Abflussprinzip“ zulässig. Das ermöglicht es dem Vermieter anteilig die Kosten, die an ein Versorgungsunternehmen gezahlt wurden, in der Jahresabrechnung auch dann abzurechnen, wenn sie zum Teil für einen Verbrauch des Vorjahres fällig wurden.

Die zweite Entscheidung (VIII ZR 139/07) spricht dem Mieter das Recht ab, auf die Beseitigung oder Unterlassung einer unberechtigten Abmahnung zu klagen. Grundsätzlich steht es dem Vermieter zu, bei Verletzungen der Mietvertragspflichten etwa bei unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte, unerlaubter Haustierhaltung oder Ruhestörungen den Mieter abzumahnen. Erhält der Mieter von seinem Vermieter eine solche Abmahnung unberechtigterweise, so hat diese keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Der Mieter muss sie einfach nur als gegenstandslos betrachten. Allerdings hat er keine Möglichkeit, die Unwirksamkeit im Rahmen einer Feststellungsklage gerichtlich feststellen zu lassen. Anders als im Arbeitsrecht besteht ein Anspruch auf Tilgung oder Unterlassung einer weiteren Abmahnung nicht, da nach Ansicht des BGH eine unberechtigte Abmahnung den Mieter nicht in seinen Rechten verletzt. CHRISTIANE HOLLANDER

CHRISTIANE HOLLANDER ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, Hamburg ☎ 431 39 40