: Es geht nicht nur um Geld
Baufinanzierung Für viele Menschen ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung ein Wunsch, für den es sich lohnt, auf vieles zu verzichten. Dabei zeigt sich der Staat von seiner großzügigen Seite
Beim Bau eines Passivhauses in Oldenburg packt der Architekt selbst mit an
von Hermannus Pfeiffer
Viele Menschen träumen den Traum vom eigenen Heim. Allein 29,6 Millionen Bausparverträge bei privaten und öffentlich-rechtlichen Bausparkassen sprechen eine deutliche Sprache. Seit dem Crash auf den Finanzmärkten blüht das Geschäft auch mit kleinen Immobilien. Großstädte wie Hamburg oder Hannover werden von Investoren und jungen Familien leer gekauft. Wo noch ein Plätzchen frei ist, wird neu gebaut oder Häuser aufgestockt. Meistens sind die neuen Wohnungen Eigentumswohnungen. Doch egal, ob Sie von der charmanten Stadtwohnung, dem schicken Loft oder dem Haus im Grünen träumen – der Kauf des Eigenheims sollte gut überlegt sein.
Historisches Zinstief
Mehr als 80 Prozent der Deutschen würden gern im Eigenheim leben. Das geht zumindest aus einer Studie der Allianz-Versicherung hervor. Für die Meisten würde es die größte Investition sein, die sie als Privatperson jemals tätigen werden. Verbunden ist der Wunsch aber auch mit einer jahrzehntelangen Verschuldung. Wenngleich dank historisch niedriger Zinsen der Zeitpunkt derzeit an sich günstig ist: Ein einfacher Baukredit von 100.000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit ist bereits für unter einem Prozent Zinsen zu haben.
Doch Mythen und Halbwahrheiten, welche Makler, Bankberater, Bausparkassen, Bauträger und Baufirmen verbreiten, können viel Geld und Nerven kosten. Vor allem der Satz: „Kaufen ist immer rentabler als Mieten, wenn nur der Zeithorizont lang genug ist.“
Dabei ist Mieten oftmals die günstigere Alternative. Für Menschen, die beruflich flexibel bleiben wollen und Wert auf Unabhängigkeit legen, kann eine Mietwohnung die beste Lösung sein – auch wenn das Einkommen ausreichen würde, um zu bauen oder zu kaufen. Wer mindestens zehn Jahre am selben Ort bleiben will und einen sicheren Arbeitsplatz hat, so eine Faustformel, wird dagegen im Eigenheim glücklicher als in einem Mietobjekt.
Dabei dürften Häuslebauer und Wohnungskäufer nicht allein ans Geld denken. Es geht auch um Lebensfragen: Brauchen Sie das Gefühl von der eigenen Scholle? Oder schätzen Sie die Bequemlichkeit des Mietens: Sie müssen nur den Hausmeister anrufen und der Boiler wird repariert.
Verbraucherschützer warnen vor dem leichtfertigen Kauf von Wohneigentum. „In bestimmten Lebenssituationen kann der Weg in die eigenen vier Wände eine Sackgasse sein“, sagt eine Sprecherin der bundesweit federführenden Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Vermeiden Sie finanzielle Überforderung“, rät die Expertin. „Zu viele Menschen haben schon ihre finanziellen Möglichkeiten und ihre Einkommensreserven überschätzt und mussten miterleben, wie ihr Eigentum in der Zwangsversteigerung unter den Hammer kam.“
Wichtig für Ihre Entscheidung ist nicht allein, wie viel Sie einnehmen, sondern auch, wie viel Sie ausgeben. Wie hoch sind Ihre Lebenshaltungskosten? Und wollen und können Sie diese wirklich einschränken?
Auch die Planung der persönlichen Altersvorsorge ist eng mit der Frage verknüpft, ob Sie langfristig ein Dasein als Eigentümer planen. Zudem sollten Sie sich fragen, ob Sie Lust auf die umfangreiche Planung und den „Papierkrieg“ haben, der Sie als Immobilieneigentümer erwartet.
Und was ist mit der Rendite? Die ist – wie bei Aktien – ungewiss. Im historischen Rückblick liegt sie bei bestenfalls drei Prozent im Jahr. Angesichts der aktuellen Minizinsen ist das eine ordentliche Verzinsung. Ob das Niveau in Zukunft gehalten werden kann, ist allerdings außerhalb weniger Premiumlagen fraglich.
Dabei machen die enormen Preissteigerungen für Immobilien in den vergangenen Jahren den Einstieg schon heute sehr, sehr teuer. Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbssteuer, Notargebühren und andere Finanzierungskosten. Sie machen mehr als zehn Prozent des Hauspreises aus. Dieses Geld geht im Fall eines Wiederverkaufs verloren.
Auch die Nebenkosten für die eigene Immobilie liegen monatlich um mindestens 100 Euro höher als bei einem Mietobjekt. Zu den Betriebskosten kommen beim Wohneigentum beispielsweise Grundsteuer und Versicherungsbeiträge hinzu. Und auch die Preise für Reparatur und spätere Modernisierungen steigen.
Ob sich dann Ihr Immobilienkauf letztlich in Heller und Pfennig auszahlen wird, hängt vor allem von den Hauspreisen in zwanzig oder dreißig Jahren ab. Die kennt aber niemand.
Schon in der Ansparphase können Sie im günstigsten Fall dreifach auf staatliche Unterstützung beim Häuslebauen rechnen. Welche dieser Förderungen Sie erhalten können, hängt unter anderem von Einkommen und Familienstand ab.
Als Bausparer können sie eine „Wohnungsbauprämie“ kassieren. Die Prämie beträgt 8,8 Prozent auf den Einzahlungsbetrag. Für Ledige beträgt die jährlich geförderte Sparleistung maximal 512 Euro. Für Paare das Doppelte. Der Clou: Bis zu einer bestimmten Einkommenshöhe kann jeder ab 16 Jahren von der staatlichen Förderung profitieren.
Bausparen ohne zu bauen
Übrigens: Aufgrund der hohen staatlichen Subventionen kann Bausparen selbst dann attraktiv sein, wenn Sie kein Haus bauen wollen. Das gilt besonders für Arbeitnehmer. Viele Arbeitgeber zahlen aufgrund tariflicher Regelungen zusätzlich zum Gehalt vermögenswirksame Leistungen (VL). Sie können auch einen Teil ihres Lohnes in einen Bausparvertrag abzweigen. Als „Arbeitnehmersparzulage“ erhalten Sie vom Finanzamt zusätzlich neun Prozent der jährlichen Sparrate von maximal 470 Euro.
Im günstigsten Fall unterstützt Sie der Staat auf dem Weg zum Eigenheim noch mit „Wohn-Riester“. Jeder Sparer erhält jährlich eine Zulage von maximal 154 Euro auf seinen Riester-Bausparvertrag. Zusätzlich gibt es eine Kinder-Zulage und für Riester-Sparer unter 25 Jahren einen einmaligen Starter-Bonus. Einzahlungen auf einen Riester-Bausparvertrag können Sie als Sonderausgaben steuerlich absetzen.
Je grüner, desto mehr Hilfen
Alle Bundesländer, auch im Norden, bieten zusätzlich spezielle Programme für bestimmte Projekte oder Personengruppen an. So gibt es Extra-Förderungen für kinderreiche Familien. Ansprechpartner sind die jeweiligen Investitions- und Förderbanken der Länder.
Vor allem, wenn sie „grün“ bauen wollen, bietet die staatliche KfW Förderbank in Frankfurt einiges. Beispielsweise für den Bau oder Ersterwerb eines neuen „KfW-Effizienzhauses“ gibt es eine günstige Teilfinanzierung zum effektiven Jahreszins ab 0,75 Prozent. Um die Kriterien der Bank zu erfüllen, muss Ihr Haus bestimmte Normen für Energieverbrauch und Wärmedämmung erfüllen. Die Förderbank hält einen bunten Strauß mit weiteren Förderungen und Tipps im Internet bereit.
Gerd Kommer: Kaufen oder mieten? Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen. 248 S., mit Rechentool, EUR 24,95
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: Ihr Weg zum Wohneigentum. 232 Seiten, 12,90 Euro
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