Erst prüfen, dann zahlen

■ Jede Mieterhöhung sollte sorgfältig und in aller Ruhe begutachtet werden, bevor die Zustimmung erteilt wird

Der Mietenspiegel wird dazu führen, daß Vermieter in den kommenden Monaten Mieterhöhungen aussprechen werden. Das Recht zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Miethöhegesetz (MHG) geregelt.

Erhöhung nach Zustimmung

Zunächst muß der Vermieter oder ein Bevollmächtigter des Vermieters in seinem Namen die MieterInnen schriftlich zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Verlangt er nur die Zahlung eines höheren Betrages, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Die MieterInnen haben eine Frist, um die Erhöhung zu prüfen. Sie läuft bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsschreibens folgt.

Erhält der Vermieter keine Zustimmung, so kann er innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Verpaßt er die Frist, ist eine Klage nicht mehr möglich. MieterInnen sollten bei Überprüfung der Mieterhöhung keine Angst vor einer baldigen Kündigung haben. Erst wenn sie auch nach einer gerichtlichen Verurteilung die erhöhte Miete nicht zahlen, droht eine fristlose Kündigung, wenn die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge zwei Monatsmieten erreichen.

Wann darf erhöht werden?

– Mieterhöhungen nach § 2 MHG sind nicht möglich, wenn eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart wurde und noch mindestens eine Staffel aussteht.

– Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann nur bei frei finanzierten Wohnungen verlangt werden. Dazu zählen auch ehemalige Sozialwohnungen, bei denen die Sozialbindung abgelaufen ist.

– Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die derzeit gezahlte Nettokaltmiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Formelle Anforderungen

Die Mieterhöhung muß unterschrieben sein, wenn es sich nicht um ein computererstelltes Schreiben handelt. Sie ist an alle Hauptmieter zu richten und muß, wenn mehrere Personen Vermieter sind, auch von allen Vermietern ausgesprochen werden.

Die Mieterhöhung muß mit dem zutreffenden Feld des Mietenspiegels, einem Sachverständigengutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden. Ist sie mit dem Mietenspiegel begründet, muß dieser dem Erhöhungsbegehren nicht beiliegen

Die letzte Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 MHG darf nicht weniger als ein Jahr zurückliegen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten hindern den Vermieter nicht daran, auch nach weniger als einem Jahr die Miete dem Mietenspiegel anzupassen.

Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, ist die Mieterhöhung unwirksam und muß nicht gezahlt werden. Hat der Vermieter die Formalien aber gewahrt, muß geprüft werden, ob auch die Höhe der verlangten Miete stimmt.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze

Die Nettokaltmiete darf sich innerhalb der letzten drei Jahre um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (bzw. 30 Prozent bei nach 1981 errichteten Gebäuden oder Altbauten, deren Kaltmiete vor drei Jahren nicht mehr als 8 Mark pro Quadratmeter betrug). Diese „Kappungsgrenze“gilt nicht für MieterInnen ehemaliger Sozialwohnungen, die bisher Fehlbelegungsabgabe bezahlt haben. Hier kann der Vermieter unter Umständen um den Betrag erhöhen, der bisher als Fehlbelegungsabgabe gezahlt wurde.

Der Vermieter darf nicht mehr Miete verlangen, als der Mietenspiegel je nach Wohnlage, Baualter und Ausstattung hergibt. Die Baualtersklasse richtet sich nach der Bezugsfertigkeit der Wohnung. Ausgebaute Dachgeschoßwohnungen oder völlig umgebaute Wohnungen gelten als Neubauten. Bei der Ausstattung ist darauf zu achten, daß alle Einrichtungen, die MieterInnen eingebaut oder von VormieterInnen übernommen haben, nicht berücksichtigt werden.

Als Bad im Sinne des Mietenspiegels gilt auch eine Dusche – allerdings nicht die in der Küche aufgestellte Duschkabine. Sammelheizungen sind nicht nur Zentralheizungen, sondern auch Etagenheizungen, die ohne Brennstoffnachfüllung von Hand die gesamte Wohnung beheizen können. Selbst Nachtspeicher fallen unter diese Kategorie. Ist das richtige Feld im Mietenspiegel gefunden, muß der angemessene Wert ermittelt werden. Für eine durchschnittliche Wohnung ist der Mittelwert angemessen, für bessere oder schlechtere Ausstattung und Lage werden Zu- oder Abschläge bis zum Ober- bzw. Unterwert gemacht.

Zur normalen Ausstattung gehören beispielsweise isolierverglaste Fenster, Herd und Spüle oder bei Altbauten die Trennung von Bad und WC. Zu den Merkmalen einer besseren Ausstattung zählen eine Gegensprechanlage, Einbauküche, ein Fahrradkeller oder eine Mamorbadewanne. Auch bei besserer Ausstattung ist der Mittelwert angemessen, wenn die Wohnung z. B. an einer lauten Straße liegt oder bei Geruchsbelästigung durch benachbartes Gewerbe.

Verlangt der Vermieter zuviel, ist die Erhöhung nicht komplett unwirksam. MieterInnen müssen dann nur eine Teilzustimmung auf den zulässigen Betrag erklären.

Wenn die Mieterhöhung den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht, muß in jedem Fall die Zustimmung unterschrieben werden. Es reicht nicht, bloß den erhöhten Betrag zu zahlen. Eve Raatschen