Wirtschaft: Bund will teuer und klimaschädlich bauen
Im Freiburger Stadtteil Waldsee kämpfen Mieter:innen für den Erhalt ihrer drei Häuser. Die gehören dem Bund, und der möchte abreißen und neu bauen. Dabei sind die Wohnungen in einem guten Zustand.
Von Fabian Kienert
Viele historische Gebäude rund um Freiburg tragen seine Handschrift: „Ich saniere seit 40 Jahren Gebäude, und das ziemlich erfolgreich“, sagt der Altbausanierer Willi Sutter. Einige wären ohne ihn abgerissen worden, etwa der 280 Jahre alte Meierhof im Osten der Stadt. Gutachter hatten den Abriss empfohlen, auch das Denkmalschutzamt war einverstanden. Nicht aber Willi Sutter. Er rettete den Hof, der zur Klosteranlage Kartause gehörte.
Eine solche Rettung erhofft sich nun eine Mieter:innen-Initiative aus neun Familien im Freiburger Stadtteil Waldsee, die für den Erhalt ihrer Wohnungen kämpft. Im Gegensatz zum Meierhof sind die Häuser allerdings nicht marode – das wird beim Vor-Ort-Termin in der August-Ganther-Straße deutlich. Im Gegenteil, Sutter gerät ins Schwärmen: „Massives Fischgrätparkett, massive Türen, sanierte Bäder, Solaranlagen auf dem Dach, sanierte Heizungsanlagen im Keller.“ Obendrein sind die Wohnungen mit zehn Euro pro Quadratmeter bezahlbar, obwohl es sich nicht um Sozialwohnungen handelt und die Lage äußerst attraktiv ist.
Hauptmotiv gegen den Abriss: Klimaschutz
Aber es droht Unheil: Die Eigentümerin, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), möchte die Häuser der August-Ganther-Straße 5, 7 und 9 abreißen. Im Frühjahr oder Sommer 2026 will sie damit anfangen, im Herbst 2028 sollen die neuen Häuser fertig sein. 2.600 Quadratmeter zusätzlicher Wohnraum soll damit geschaffen werden, der Wohnungsmix soll laut BImA aus Zwei-, Drei-, Vier- und Fünf-Zimmer-Wohnungen bestehen, der Mietpreis bezahlbar bleiben.
Das gefällt den Altmieter:innen nicht. Maria Vollmer und Urs Egger haben in ihre großzügige 120 Quadratmeter große Wohnung geladen, in der zwei Enkelkinder quasi mitwohnen. Egger wohnt hier seit 27 Jahren, will nicht weg und hat gute Kontakte, wie sich beim Besuch vor Ort zeigt. Im Esszimmer sitzen neben Altbausanierer Willi Sutter die langjährige ehemalige Fraktionsvorsitzende der Grünen im Freiburger Gemeinderat und Rechtsanwältin Maria Viethen, zwei aktuelle Gemeinderät:innen der Grünen und der Fraktion „Eine Stadt Für Alle“, ein Politiker der Linkspartei, eine Vertreterin des Bürgervereins Oberwiehre-Waldsee und einige mehr. Man rüstet sich für die Auseinandersetzung mit der Bundesanstalt.
Ein Abriss und Neubau wäre ein Klimakiller ersten Grades“, sagt Urs Egger. Dabei wolle man die Stadt bei ihrem Plan, bis 2035 klimaneutral zu werden, unterstützen“, erklärt er. Damit ist er auf Linie von Sutter, der seit den 1980er-Jahren Altbauten saniert. „Der Bestandserhalt ist einer der wesentlichen Faktoren beim Klimaschutz. 40 Prozent des CO2-Ausstoßes weltweit kommen vom Bauen.“ Für die August-Ganther-Straße hat Ingenieur Wilhelm Stahl errechnet, wie viel mehr durch Abriss und Neubau im Vergleich zu Sanierung und Aufstockung freigesetzt würde. Er kommt auf über 700 Tonnen CO2.
Um wie die BImA auch bei der Sanierung mehr Wohnfläche zu schaffen, plant Willi Sutter, die Garagengebäude, die sich neben den Wohnhäusern befinden, um eine Wohn-Etage aufzustocken. Das Stadtplanungsamt als zuständige Bauaufsichtsbehörde stellt sich allerdings quer. „Mit der Aufstockung der Garagengebäude würden diese für die Wohnnutzung erweitert. Die Wohnnutzung würde in die rückwärtige 2. Reihe erweitert werden. Dies ist in der näheren Umgebung nicht vorhanden. Unter Einhaltung der städtebaulichen Ziele wäre das Einfügen gemäß § 34 BauGB nicht gegeben,“ erklärt das Amt auf Anfrage. Cornelia Haas aus dem Team von Sanierer Willi Sutter hat selbst in einer Baurechtsbehörde gearbeitet und ist verwundert. Man könne vom Einfügungsgebot abweichen, wenn die Nutzungsänderung Wohnzwecken diene, erklärt sie. Zudem verweist sie darauf, dass die Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg erst vor einiger Zeit den vorbildhaften Charakter von aufgestockten Garagen hervorgehoben hat. Im Rintheimer Feld im Karlsruher Osten stockte die städtische Wohnungsbaugesellschaft „Volkswohnung“ drei Garagenanlagen auf und schuf so Wohnraum für Studierende, Auszubildende und Alleinstehende. Für Willi Sutter ist es keine baurechtliche, sondern eine politische Frage, ob die Aufstockung von Garagen möglich ist. „Wenn Freiburg sein Ziel erreichen will, bis 2035 klimaneutral zu sein, dann muss die Stadtplanung auch mal überlegen, wie sie vorgeht.“
Die Stadt Freiburg bemüht sich auf Kontextanfrage, argumentativ einer Green City zu entsprechen: Sie habe nichts gegen die Aufstockung von Garagen, schreibt sie. Allerdings gehe es bei der Neubebauung auch um „das Freihalten und Verfügbarmachen des rückwärtigen Frei- und Grünraums für die Bewohner*innen. Der Erhalt und Schutz der Freifläche ist im Zusammenhang der zunehmenden Hitzebelastungen am Tag und in der Nacht wichtig. Der Freiraum dient als privater Entlastungsraum mit Schattenplätzen tagsüber gegen die Hitze. In der Nacht übernehmen die Bäume und Pflanzen die Funktion der Nachtauskühlung und führen damit zu einem gesunden Wohnklima.“
Der Klimaschutz steht zwar im Mittelpunkt der Argumentation der Mieter:innen in Freiburg Waldsee. Willi Sutter macht aber auch wirtschaftliche Aspekte geltend. In der Ausschreibung für den Neubau in der August-Ganther-Straße schreibt die BImA: „Aufgrund der Unwirtschaftlichkeit der Sanierung oder ggf. Aufstockung der Bestandsgebäude hat die BImA sich dazu entschlossen, alle drei Wohngebäude zugunsten von barrierefreien, flächen- und energieeffizienten Wohngebäuden abzureißen und – in einem städtebaulich vertretbaren Maß – durch eine Vergrößerung des Gebäudefußabdrucks neu zu errichten.“
Billiger ist der Neubau auch nicht
Willi Sutter kommt auf ganz andere Ergebnisse. Für die Sanierung der bestehenden Gebäude inklusive Dachausbau beziehungsweise Aufstockung und die Aufstockung der Garagen setzt er neun bis zehn Millionen Euro Kosten an. Selbstbewusst erklärt er: „Das sind verifizierte Zahlen, die auch gerichtsfest sind.“ Den Neubau der BImA dagegen hat er mit 12 bis 14 Millionen Euro veranschlagt. Und da sind die Kosten für die Tiefgarage, die die Bundesanstalt errichten will, noch gar nicht mitgerechnet. Sutters Prognose passt zu den Angaben der BImA, die auf Nachfrage erklärt, mit einem niedrigen zweistelligen Millionenbetrag zu kalkulieren.
Selbst ohne die derzeit abgelehnte Aufstockung der Garagen bieten die Pläne der Bundesanstalt nur wenig mehr Wohnfläche als Altbausanierer Willi Sutter. Die Miete, so die BImA, soll bei zehn Euro pro Quadratmeter bleiben. Sutter: „Jetzt soll mir mal einer erklären, wie der Neubau wirtschaftlicher sein kann, wenn die gleiche Miete verlangt wird, aber die Baukosten wesentlich höher sind. Die BImA gibt Bundesgelder aus und rechnet nicht.“ Hier sehen die Mieter:innen ein weiteres Argument für ihren Kampf gegen die Abrisspläne.
Bei diesem Kampf helfen soll Ex-Stadträtin Maria Viethen als Rechtsanwältin mit einer mietrechtlichen Einschätzung zu Verwertungskündigungen. Die müsste die Bundesanstalt vor dem Abriss aussprechen, sofern die Bewohner:innen nicht freiwillig ausziehen. Viethen verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im Jahr 2011. Dort erhielt eine Mieterin, die gegen ihre Verwertungskündigung klagte, nicht Recht, weil laut BGH der Wohnblock in einem schlechten Zustand war und nicht den heutigen Wohnvorstellungen entsprach. Diese Gründe – das wird beim Gang durch die Wohnungen in der August-Ganther-Straße klar – passen hier nicht. „Ich denke, die Sache ist eigentlich relativ klar, und das weiß auch die BImA“, sagt Maria Viethen.
Der drohende Abriss ihrer Wohnungen ist nicht nur Thema der Mieter:innen in der August-Ganther-Straße. „Das passiert in der ganzen Stadt“, erläutert Willi Sutter, der ankündigt, mit Veranstaltungen in die Stadtteile gehen zu wollen, um das Thema grundsätzlich zu diskutieren. Wer den Blick vom Lokalen zum Nationalen richtet, kann feststellen, dass eine Wende bei Abriss und Neubau wohl eher nicht vom Bund ausgehen wird. Von den größeren Parteien äußern sich lediglich Grüne und Linke in ihren Wahlprogrammen zum Bestandserhalt: „Der Umbau bestehender Gebäude muss attraktiver werden als Bestehendes abzureißen und neu zu bauen“, erklären die Grünen. Bei der Linken heißt es: „Ein Abriss soll nur noch dann erlaubt sein, wenn die Gebäudesubstanz nicht mehr zu retten ist oder wenn durch Neubau ein Vielfaches des bisherigen Wohnraums entsteht.“
Im konkreten Freiburger Fall könnten die Gerichte der BImA tatsächlich aufgrund der Unsicherheit, ob Verwertungskündigungen haltbar wären, den Abriss nicht erlauben. Dann, so Willi Sutter, müsse die Botschaft klar sein: „Kein Mieter steht allein vor Gericht, sondern hat eine engagierte Bürgerschaft im Rücken, die auch die materiellen Risiken mitträgt.“ Für ihn sei diese Solidarität der Schlüssel zum Erfolg. „Denn nur wenn die Mieter diese breite Unterstützung spüren, können sie die vorhandenen rechtlichen Möglichkeiten selbstbewusst nutzen. Gemeinsam sind wir stark genug, um eine ökologisch nachhaltige und sozial gerechte Lösung für die August-Ganther-Straße durchzusetzen.“ Wenn die detaillierte Analyse, wie wirtschaftlich eine Sanierung ist, die Kündigung der Mieter:innen verhindert, kann dieser Fall für andere Kämpfe um den Erhalt von älteren Häusern beispielgebend sind. Erfolg werden die Kämpfe nicht überall haben. Im Freiburger Metzgergrün etwa leben überwiegend ärmere Menschen, die wahrscheinlich weniger Kontakte in gehobenere Kreise haben – anders als Urs Egger kennen sie dort einen Willi Sutter nicht schon ewig.
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