Miethai & Co: Modern I
■ Modernisierungen sind keine Reparatur Von Dirk Dohr
Seit vielen Jahren werden in Hamburg insbesondere Altbauten, aber auch Nachkriegsbauten modernisiert. Ein Ende der Modernisierungswelle ist nicht abzusehen. Auch die Tatsache, daß Wohnraummodernisierungen staatlich gefördert werden – sei es per steuerlicher Abschreibung, sei es durch Bezuschussung seitens der Wohnungsbaukreditanstalt –, fördert die Bereitschaft der Vermieter, Wohnraumverbesserungen durchführen zu lassen. Leider werden dabei nicht immer die Mieterschutzbestimmungen eingehalten, wie Presseberichte über eine größere Modernisierungsmaßnahme der GWG in der Behringstraße gezeigt haben.
Die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen zu ergreifen, ergeben sich aus § 541 b BGB. Als Modernisierung gelten dabei nur solche Maßnahmen, die entweder den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Dazu gehören auch solche Maßnahmen, die eine erhebliche Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Allerdings verbergen sich hinter den von Vermietern als „Verbesserung“angekündigten Arbeiten oft überfällige Instandsetzungsarbeiten, deren Kosten der Vermieter nicht durch eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung auf die Miete umlegen darf.
Um Instandsetzung handelt es sich immer dann, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung oder im Haus beseitigt werden müssen, um den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Ein Beispiel ist die Reparatur der Wasserleitungen oder Elektroinstallationen.
Um Modernisierungen handelt es sich in der Regel beim erstmaligen Einbau einer Gegensprechanlage, dem Anbau eines Balkons, dem Einbau eines Wohnungswasserzählers, dem erstmaligen Einbau eines Bades oder einer Heizung. Bei einigen Arbeiten ist umstritten, ob sie eine Modernisierungsmaßnahme darstellen oder nicht. Wird zum Beispiel eine vorhandene Nachtspeicherheizung durch eine Gasetagenheizung oder eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine auf die Miete umlegbare Modernisierungsmaßnahme meist nur dann vor, wenn zusätzlich eine zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage eingebaut wird.
Weitere Hinweise und Tips zum Thema „Modernisierung“werden wir in den nächsten Ausgaben des „Miethais“behandeln.
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