Miethai & Co Späte Forderungen nach der Wohnungsrückgabe: Ansprüche verjähren

Eine typische Situation bei der Wohnungsübergabe: Der Vermieter entdeckt Schlagstellen im Waschbecken, scheckig gestrichene Wände, Tropfnasen auf den Türblättern usw. Angeblich hat die Behebung all dieser Schäden der Mieter zu verantworten und zu bezahlen.

Um nach Mietende lange Streitigkeiten über solche Fragen zu vermeiden, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB (§ 548) eine sechsmonatige Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz wegen Beschädigungen in der Wohnung oder schlecht oder nicht durchgeführter Renovierung vorgesehen.

Über den Beginn dieser Frist gab es unter Juristen lange Streit. Der Bundesgerichtshof hat jetzt Klarheit geschaffen und in einem aktuellen Urteil vom 19. Januar 2005 (VIII ZR 114/04) den Tag der Rückgabe der Wohnung als maßgeblichen Beginn der Frist festgelegt. Wurde eine Wohnung am 1. Februar 2005 zurückgegeben, verjähren solche Schadensersatzansprüche des Vermieters mit Ablauf des 2. August 2005. Präsentiert der Vermieter erst im Oktober eine Rechnung, so kann er deren Bezahlung in der Regel nicht mehr durchsetzen – auch dann nicht, wenn seine Forderung berechtigt gewesen wäre.

Verhandeln Mieter und Vermieter nach Auszug über die Schadensersatzforderung, so kann sich dadurch der Zeitpunkt des Verjährungsbeginns ausnahmsweise verlängern. Auch eine Verrechnung mit der vom Mieter gezahlten Kaution ist unter bestimmten Voraussetzungen noch nach Eintritt der Verjährung möglich. Steht die Verjährung bevor, kann der Vermieter den Verlust seiner Forderung nur vermeiden, wenn er rechtzeitig vorher eine Klage oder einem Mahnbescheid einreicht.

Tipp: Mieter, die noch Forderungen ihres alten Vermieters fürchten, tun gut daran, das halbe Jahr abzuwarten und erst dann die Kaution einzufordern. Reagiert der Vermieter dann erstmalig mit einer Schadenersatzrechnung, sollte ihm die Verjährung entgegengehalten werden. Die kurze Verjährungsfrist betrifft nicht Ansprüche auf Mietzahlung, die grundsätzlich erst nach drei Jahren verjähren.

Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de