Kein Fairplay bei Kündigung

Eigenbedarf oder Härtefall? Endet ein Mietverhältnis, kommt es häufig zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter. Darum ist es vor allem wichtig, gesetzliche Vorschriften und Fristen einzuhalten

VON MARKUS WILD

Wenn das Mietverhältnis endet, ist das nicht selten ähnlich wie am Ende einer Liebesbeziehung: Was vorher jahrelang harmonisch funktionierte, ist auf einmal von heftigem Streit geprägt. „Selbst bei bislang konfliktfreien Mietverhältnissen beendet die Kündigung häufig das bisherige Fairplay“, schreibt der in Berlin tätige Rechtsanwalt Dilip D. Maitra in seinem neuen Ratgeberbuch „Wenn das Mietverhältnis endet. Kündigung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsübergabe“.

Darauf sollte man sich vorab entsprechend einstellen, indem man versucht, gewisse Vorschriften möglichst genau einzuhalten. Zum Beispiel gilt für Mieter wie Vermieter, dass die Kündigung unbedingt schriftlich erfolgen muss. Per Telefax, E-Mail oder mündlich erfolgte Kündigungen sind unwirksam. Die Kündigung muss zudem eigenhändig unterschrieben werden.

Wichtig ist weiterhin, bestimmte Fristen einzuhalten. Seit der Mietrechtsreform von 2001 gilt für Mieter grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei der Kündigung durch den Vermieter kommt es indes auf die Wohndauer an: Die Frist beträgt drei Monate, wenn der Mieter bis zu fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat, sechs Monate bei mehr als fünf und neun Monate bei mehr als acht Jahren Wohndauer. Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Unbegründete Kündigungen des Vermieters sind hingegen unzulässig. Allerdings kann der Vertrag vom Eigentümer gekündigt werden, wenn schwere Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag vorliegen, zum Beispiel die Miete ständig unpünktlich eingeht.

Vertragstreuen Mietern kann der Vermieter zudem kündigen, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Allerdings muss der Vermieter laut BGH-Urteil „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ dafür nachweisen, dass er selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will.

Anders ist die Rechtslage jedoch bei Zeitmietverträgen: Die weit verbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch; dies gilt nur bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag oder wenn besondere Härtegründe des Mieters anzuerkennen sind – zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, umzuziehen, oder wenn der Mieter heiraten will oder Kinder erwartet und die Wohnung zu klein wird.

Im Konfliktfall ist seitens des Mieters überlegenswert, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen: Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum – sofortigen – Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Dies ist nach dem Gesetz der Fall, wenn die Kündigung für den Mieter und seine Familie „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit.

Literatur: Dilip D. Maitra: „Wenn das Mietverhältnis endet. Kündigung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsübergabe“. 1. Aufl. 2007. Für 9,90 € über die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen zu beziehen: www.vz-nrw.de, publikationen@vz-nrw.de