: Schönheit geht vor Alter
Renovieren: Was man tun und was man tunlichst lassen sollte. Oft sind die Arbeiten eine mietrechtliche Notwendigkeit.Sie werden fällig, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Fristen sind einzuhalten. Verschlissenen Teppich muss man nicht ersetzen
Die Jahreszeit ist günstig: Wer frische Farben in seine Wohnung bringen will, sollte die warmen Frühlingstage nutzen, bevor die Sommerhitze eine Renovierung zur richtig Schweiß treibenden Angelegenheit werden lässt. Doch nicht allein der eigene Wunsch nach neuem Pepp bringt viele dazu, sich um Schönheitsreparaturen zu kümmern. Oft ist es einfach die mietrechtliche Notwendigkeit.
Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters (BGB § 538). Das große „Aber“: Er kann diese Pflicht auf den Mieter vertraglich abwälzen – was die meisten denn auch tun. Steht dazu indes nichts im Mietvertrag, muss der Mieter seine Wohnung beim Auszug nur besenrein übergeben, das heißt gefegt und frei von Möbeln oder gar Sperrmüll. Vor Beginn der Arbeiten sollte sich ein Mieter drei Fragen stellen: Was besagt der Mietvertrag? Ist das, was der Vermieter dort verlangt, tatsächlich eine Schönheitsreparatur? Und: Sind die geforderten Renovierungen jetzt schon fällig?
Sind die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters, dann gilt: Der Bewohner muss sie während seiner Mietzeit nach Ablauf bestimmter Fristen unaufgefordert ausführen. Spätestens beim Auszug müssen diejenigen Zimmer renoviert werden, bei denen diese Fristen abgelaufen sind. Folgende Zeiträume hält die Rechtsprechung für angemessen: drei Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen; fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten; sieben Jahre bei Nebenräumen. Die Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.
Sie gelten auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war. (Bundesgerichtshof, Az. VIII ARZ 9/86) Denn es ist – entgegen weitläufiger Mietermeinung – völlig unerheblich, ob die Wohnung beim Einzug renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Der Mieter hat bei der Übernahme nur Anspruch auf eine Wohnung in „gebrauchstauglichem Zustand“, nicht auf eine frisch sanierte.
Wer eine neue Wohnung übernimmt, wird sie meist freiwillig nach seinen eigenen Vorstellungen gestalten und streichen. Vertraglich verpflichtet werden kann er dazu aber nicht. (OLG Hamburg, Az. 4 U 201/90) Denn kein Mieter muss für die Abnutzungen des Vormieters Geld und Zeit investieren. Und eine Vertragsklausel, die den Mieter unabhängig von etwaigen vorherigen Maßnahmen immer zur Schlussrenovierung verpflichten will, ist unwirksam. (OLG Frankfurt, Az. 20 REMiet 1/81)
Die Schönheitsreparaturen umfassen dabei alle Arbeiten, die unter den Sammelbegriff „malermäßige Instandsetzung“ fallen: Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und -rohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Wasserrohre beispielsweise gehören nicht dazu, sie bei Bedarf zu streichen ist aber meist im Zuge der Arbeiten kein großer Aufwand, die übrigens nicht zwingend von einem Fachhandwerker durchgeführt werden müssen. Steht solch eine Vereinbarung im Mietvertrag, ist sie unwirksam. Allerdings muss der Mieter ein fachgerechtes Resultat vorweisen. Einfach nur mal eben den Pinsel durch die Räume zu schmeißen, genügt also keineswegs.
Hinsichtlich des Streichens von Türen oder Heizungen sehen manche Richter die Fristen allerdings nicht ganz so eng: Es sei abwegig anzunehmen, dass „in Küche, Bad und Toilette alle drei Jahre das Holzwerk und die Heizkörper neu lackiert“ werden müssten. (Landgericht Köln, Az. 1 S 106/94) Dass jedoch die ansonsten zulässigen Fristen eingehalten werden – die im Übrigen erst mit Vertragsbeginn laufen –, muss der Mieter nachweisen. Also: Belege zum Kauf von Farben und Tapeten aufheben und im eigenen Mietordner das Datum sowie die Namen der Freunde und Helfer notieren, damit sie ihre Dienste notfalls bezeugen können.
Mancher Vermieter legt seine Betonung gern auf das Wort „Reparatur“. Es muss aber kein Mieter beispielsweise die Fenster von außen streichen oder gar Wände verputzen, sofern er nicht für etwaige Schäden verantwortlich ist. Für den üblichen Verschleiß, wie zum Beispiel das Abstumpfen einer alten Badewanne bei normalem Gebrauch, kann der Mieter keinesfalls haftbar gemacht werden. (Landgericht Köln, Az. 11 S 47/83) Auch „die Erneuerung des infolge normalen und damit vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichbodens“ gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Dies hat der Vermieter zu tragen. (Oberlandesgericht Hamm, Az. 30 REMiet 3/90) Die Entfernung von verschlissenem Teppichboden sei nicht „mit dem Streichen anstrichfähiger Fußböden gleichzusetzen, sondern ist ebenso wie die Holzdiele, das Parkett oder der PVC-Fußbodenbelag Teil des eigentlichen Fußbodens“. Und: Auch das Streichen von Dielen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung ursprünglich mit einem Fußbodenbelag vermietet worden war. (Landgericht Berlin, Az. 62 S 87/96)
Streit gibt es häufig über Fliesen: „Hat der Mieter die Wandfliesen mit Farbe überstrichen, so kann der Vermieter nach Vertragsbeendigung die Verfliesung erneuern und die Kosten als Schadenersatz verlangen, sofern der Mieter nicht nachweist, dass die Farbe von den Fliesen hätte entfernt werden können. Bei der Erneuerung von 30 Jahre alten Fliesen ist ein Abzug „neu für alt“ in Höhe von 50 Prozent der Kosten der Neuverfliesung angemessen. (Landgericht Köln, Az. 12 S 312/95)
Auch Dübellöcher gehören – in Maßen – zur normalen Wohnnutzung. Beim Auszug werden sie lediglich verspachtelt. Unter der Rubrik „kuriose Klauseln“ kann man hingegen getrost verbuchen, wenn im Vertrag steht – hier in einem schon etwas älteren –, dass der Mieter „für zurückgelassene Dübellöcher in Fliesen eine Reparaturkostenpauschale von 15 Mark pro Bohrloch zahlt, in Wänden 35 Mark für Bohrlöcher bis sechs Millimeter Durchmesser, darüber hinaus einen Aufschlag“. ANDREAS LOHSE