Kaputtes Geschäftsmodell

Ein marodes Haus wird zu einem überteuerten Preis zwangsversteigert. Der Käufer vermietet es weiterhin – ohne den vollen Kaufpreis zu zahlen. Wie man mit Schrottimmobilien Profit macht

Auf Schalke, wie man in Gelsenkirchen sagt, steht die Engelsburg: Das prägnante Eckhaus ist als Problemimmobilie stadtbekannt geworden

Aus Gelsenkirchen Celine Schäfer
(Text) und Maximilian Mann (Fotos)

Wuchtig erhebt sich die Engelsburg über der Schalker Meile. Ein großes Eckhaus im Stil der Gründerzeit, Stuck ziert die Fassade, die Fenster sind meterhoch. Vergangenes Jahr kamen Maler, sie sollten das Haus blau-weiß streichen. Fertig wurden sie nie, es soll Streit gegeben haben über die Entlohnung. Unter der dünnen Farbschicht schimmert deshalb an manchen Stellen noch immer ein schmuddeliges Gelb hervor.

Manche Gelsenkirchener nennen die Engelsburg deshalb „gelbes Haus“, andere sagen „blaues Haus“. Im Rathaus, im Ordnungsamt und im nordrhein-westfälischen Landtag sagen sie: Schrottimmobilie. So werden Häuser genannt, die seit Jahren, seit Jahrzehnten verrotten. Deren Türen immer offen stehen, weil die Schlösser kaputt sind. Durch die im Herbst der Wind zieht, weil Fenster zersprungen und nie ersetzt worden sind. In denen es keinen Strom gibt und schmutziges Wasser aus den Duschköpfen tropft.

In Gelsenkirchen gibt es nach Angaben der Stadt rund 500 solcher Problemimmobilien. Sie sehen von außen oft so aus, als stünden sie leer. Oft sind sie aber bewohnt. Auch eine Hälfte der Engelsburg ist vermietet. An zwei Roma-Familien, sagen sowohl Nachbarn, Mitarbeiter der Stadt als auch Lokalpolitiker. Mit diesen Familien als Mieter lassen sich lukrative Geschäfte machen.

Das Prinzip Schrottimmoblie funktioniert so: Bei einer Zwangsversteigerung bieten Investoren viel Geld für ein heruntergekommenes Objekt. So verdrängen sie Mitbieter und sichern sich die Häuser, sie bekommen den sogenannten Zuschlag. Direkt nach der Zwangsversteigerung kassieren die neuen Eigentümer der Schrottimmobilien hohe Mieten von Menschen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben.

Zugleich, und das ist der Trick, zahlen die Investoren oft nur einen Bruchteil des eigentlich vereinbarten Kaufpreises. Sie streichen also hohe Mieteinnahmen bei einem niedrigen Kaufpreis ein. Möglich macht das eine Gesetzeslücke.

Im Februar 2023 kam die Engelsburg unter den Hammer. Der Eigentümer hatte seine Kredite nicht bedient, schließlich wurde die Zwangsversteigerung der beiden Haushälften Kurt-Schumacher-Straße 124 und 126 angeordnet. Die GGW, eine Wohnungsgesellschaft der Stadt Gelsenkirchen, bot mit – und ging leer aus. Den Zuschlag erhielt die Vermietungsgesellschaft BBS 1 UG, ein Unternehmen mit Sitz in Erkrath, das erst zwei Wochen vor der Zwangsversteigerung gegründet worden war.

Für insgesamt 751.000 Euro ersteigerte der Geschäftsführer Sajad Soleymanmanesh die Engelsburg. Ein Gutachter hatte den Wert der größeren Haushälfte im Vorfeld auf rund 385.000 Euro geschätzt. Die kleinere Hälfte sollte für lediglich einen symbolischen Euro verkauft werden, so baufällig war sie laut Gutachten.

Soleymanmanesh kündigte nach der Zwangsversteigerung an, das Gebäude aufwendig zu sanieren und renovieren, „um dann die einzelnen Wohnungen zu vermieten“. Dies berichtete die Regionalzeitung WAZ. Ein Abriss der maroden Hälfte kam für Soleymanmanesh nicht in Frage. „Die Bausubstanz ist besser, als es das Gutachten darstellt. Sie ist sehr solide in solchen alten Häusern“, wird Soleymanmanesh zitiert. Er habe ein „Faible für ältere Gebäude“.

Sajad Soleymanmanesh führt diverse Unternehmen, darunter die Vermietungsgesellschaft BBS 2 UG. Mit diesem Unternehmen hatte er bereits zwei Wochen vor der Zwangsversteigerung der Engelsburg eine stark sanierungsbedürftige Immobilie ersteigert. Das Haus steht ebenfalls auf der Schalker Meile. Dass Soleymanmanesh die Häuser über zwei verschiedene Unternehmen laufen lässt, könnte wirtschaftliche Gründe haben: Wenn die BBS 2 insolvent gehen würde, könnte er mit der BBS 1 weiter Geld verdienen.

Ein Vormittag im Juli im Gelsenkirchener Stadtteil Schalke, oder „auf Schalke“, wie man hier sagt. Es regnet in Strömen, das Wasser steht zentimetertief auf der Kurt-Schumacher-Straße. Frauen in langen Röcken und mit locker gebundenen Kopftüchern eilen mit Kindern im Schlepptau über den Bürgersteig zur Straßenbahn. Im Eingang des Kiosks im Erdgeschoss der Engelsburg versteckt sich ein Mann vor dem Regen und trinkt Bier.

Mit der Engelsburg ist, abgesehen vom blauen Anstrich, seit der Zwangsversteigerung nicht viel passiert. Das Haus sieht immer noch ungepflegt aus, viele Fenster sind provisorisch mit Plastikfolie abgedichtet, die Klingeln am Hauseingang sind defekt, im Flur stapelt sich der Müll. In der unbewohnten Haushälfte steht ein Laden leer, in den man von draußen hineinsehen kann. Dutzende Autoreifen und ein Einkaufskorb stehen darin. Früher wurden hier offenbar Pornofilme gedreht, an der Eingangstür klebt ein Schild aus dieser Zeit: „Webcam Chat Filmstudios – Casting House – Zutritt ab 18 Jahre“.

Dass Sajad Soleymanmanesh die Engelsburg längst nicht so umfassend renoviert hat, wie er es im vergangenen Jahr angekündigt hat, mag daran liegen, dass das nie sein Plan war. Das Geschäftsmodell des 39-Jährigen ist offenbar ein anderes: Soleymanmanesh hat die Engelsburg zwar auf dem Papier für 751.000 Euro ersteigert – bisher aber nur zehn Prozent des geschätzten Verkehrswertes bezahlt, also 38.500 Euro. Das geht aus Unterlagen beim Amtsgericht hervor, die die taz einsehen konnte. Denn nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) (s. Infokasten) gehört eine Immobilie, die zwangsversteigert wird, sofort demjenigen, der den Zuschlag erhält. Er muss zunächst lediglich eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Kaufpreises zahlen.

Theoretisch hätte Soleymanmanesh den restlichen Betrag innerhalb einer rund zweimonatigen Frist zahlen müssen, die er aber verstreichen ließ. Doch erst wenn der frühere Eigentümer der Engelsburg sein Geld einklagen würde, könnte Soleymanmanesh belangt werden. Doch jener hat sich bisher nicht gemeldet. Warum? Möglich ist, dass sich Käufer und Verkäufer kennen und gemeinsam profitieren von dem Deal. Ein lokaler Abgeordneter, der sich mit Wohnungspolitik befasst, sagt, er wolle im Fall der Engelsburg nicht mit Namen zitiert werden. Aber er habe eine ähnliche Masche bereits in Gelsenkirchen und anderen Städten im Ruhrgebiet erlebt.

Das Geschäft mit Zwangsversteigerungen

Gesetzeslücke Wer bei einer Zwangsversteigerung ein Haus erwirbt, der muss erst mal nur eine Sicherheitsleistung zahlen. In der Regel liegt diese Sicherheitsleistung bei zehn Prozent des Verkehrswerts, also jener Summe, die eine Immobilie laut eines Gutachtens wert ist. Nachdem der Meistbietende dieses Geld gezahlt hat, kann er mit der Immobilie Geschäfte machen, sie also zum Beispiel vermieten. Eigentlich muss er dann im Rahmen einer festgelegten Frist die restliche Summe zahlen. Wenn er das nicht tut, kann aber nur der frühere Eigentümer vor Gericht den Kaufpreis einklagen – und nicht die Mitbietenden, wie etwa städtische Wohnungsbaugesellschaften. Das führte dazu, dass mit Schrottimmobilien häufig „ein böses Spiel“ getrieben wird, sagte Justizminister Marco Buschmann (FDP).

Gesetzentwurf Die Ampelkoalition hat im März einen Entwurf für ein „Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien“ verabschiedet. Gemeinden sollen dabei unterstützt werden, missbräuchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien zurückzudrängen. Sie sollen in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung stellen können. So könnten die Meistbietenden die Immobilie erst verwalten – und damit vermieten –, wenn sie die vollständige Summe bezahlt haben. „Auf diese Weise ist sichergestellt, dass sich missbräuchliche Ersteigerungen von Problemimmobilien nicht lohnen: solche Ersteigerungen also, bei denen der Bieter gar nicht die Absicht hat zu bezahlen“, heißt es vom Justizministerium.

Was sagen die Bewohner der Engelsburg? Die Haustür zum bewohnten Teil der Engelsburg steht offen, das Schloss scheint defekt zu sein. Im Flur stehen Spielsachen, Kinderwagen und viele Zimmerpflanzen, sattgrün und gepflegt, wie ein kleiner Vorgarten. Aus den oberen Stockwerken schallt Kinderlachen.

Als die Reporterin bei den Wohnungen im ersten und zweiten Stock klingelt, öffnet niemand. Schließlich kommt ein großer, bärtiger Mann langsam die Treppe hinauf – und fordert barsch auf, das Haus sofort zu verlassen. Er sei Mieter, seine Frau sei in der Wohnung und „sei der deutschen Sprache nicht mächtig“. Er selbst spricht perfekt Deutsch. Die Situation wirkt bedrohlich.

Wenn von Schrott- oder Problemimmobilien und ihren Bewohnern die Rede ist, steht oft eine ethnische Minderheit im Vordergrund: die Roma. Rund 100.000 Roma sollen mittlerweile in Nordrhein-Westfalen wohnen. Viele von ihnen leben in Häusern, in denen sonst niemand wohnen will. So auch in der Engelsburg.

Das liege mitunter an antiziganistischer Diskriminierung durch Vermieter und Behörden, sagt Roman Franz, Vorsitzender des Landesverbandes Deutscher Sinti und Roma NRW. Franz leitet in Düsseldorf eine soziale Beratungsstelle für Sinti und Roma. Das Problem, dass diese häufig in Schrottimmobilien leben, sei ihm „sehr bekannt“.

Wenn Roma-Familien in solche Häuser ziehen, dauert es meist nicht lange, bis sich Unmut in der Nachbarschaft regt. Von Müll in Hauseingängen, Schrott auf der Straße und lauten Kindern ist dann die Rede. Dass es solche Probleme gibt, streitet Franz nicht ab – er sieht hier aber vor allem die Behörden in der Verantwortung, die sich trotz jahrelanger Migration ausländischer Roma nach Deutschland kaum um deren Integration und eine Perspektive auf dem Arbeitsmarkt bemühen würden.

Roman Franz selbst ist Sinto. Sein Vater wurde in der Nazizeit in ein Konzentrationslager deportiert, doch er überlebte – und gründete den Landesverband Nordrhein-Westfalen der Sinti und Roma, den sein Sohn heute leitet. Aus dessen Sicht sollten Behörden seinen Verband, aber auch andere Interessenvertretungen der Sinti und Roma stärker in ihre Arbeit einbeziehen. Gerade auch dann, wenn es um die Wohnsituation der Roma geht. Auf Schalke zahlen Mieter von Wohnungen aktuell 8,26 Euro pro Quadratmeter. Franz fürchtet, dass die Familien in der Engelsburg eine überdurchschnittlich hohe Miete zahlen.

In Gelsenkirchen gibt es laut Angaben der Stadt rund 500 solcher Problemimmobilien, die aussehen, als stünden sie leer

In der Engelsburg gibt es neben den Roma-Familien noch weitere Mieter. Zum Beispiel die Besitzerin des Kiosks im Erdgeschoss, die zwar mit der Reporterin redet, aber ihren Namen nicht in der Zeitung lesen will. Vor 17 Jahren hat sie ihren Laden hier im Gelsenkirchener Norden eröffnet. Die Kioskbesitzerin ist in ihren Sechzigern, bald will sie in Rente gehen.

Sie habe schon einige Vermieter hier erlebt, sagt sie, öffentlich über sie sprechen möchte sie allerdings nicht – sie wolle schließlich keinen Ärger. Über das Leben hier auf Schalke, in der Engelsburg, darüber redet sie gern. Viele Alkoholiker gebe es. Und natürlich „die Bulgaren und die Rumänen“, sagt die Kioskfrau, die kauften auch gerne bei ihr ein: aber eher keinen Alkohol, sondern Zigaretten und manchmal Limo für die Kinder. Auch die Stimmung im Haus ist gut, findet sie. „Die sind alle nett, das ist ein gutes Miteinander hier“, sagt die Frau und zuckt mit den Schultern. „Da kann man wirklich nichts gegen sagen.“

Man würde Sajad Soleymanmanesh gern selbst befragen, wo doch niemand in der Kurt-Schumacher-Straße über ihn reden will. Man wüsste gern, ob er überhaupt noch vorhat, die gesamten 751.000 Euro irgendwann zu bezahlen. Und welche Mieter eigentlich seine Zielgruppe sind.

Eine Interviewanfrage der taz sowie einen ausführlichen Fragenkatalog lässt Soleymanmanesh unbeantwortet. Auf Instagram postet er derweil Videos von einer Reise nach Venedig. Er posiert auf Jetskis und auf Baugerüsten. „Gewinner haben keine Angst davor, zu verlieren“, schreibt er unter eines seiner Fotos.

In der Politik weiß man, dass die Engelsburg kein Einzelfall ist. In einer Broschüre des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen ist bereits 2019 von „skrupellosen Eigentümern“ die Rede, denen es „das Handwerk zu legen“ gelte.

Jemand zu Hause – auch wenn es nicht so aussieht

Es gebe Investoren, die Problemimmobilien aus Zwangsversteigerungen kauften, die Sicherheitsleistung von zehn Prozent hinterlegten, sofort die Wohnungen vermieteten und die Miete in bar kassierten. Manchmal würden die Investoren ihren Mietern sogar Minijobs vermitteln, damit diese dazu berechtigt sind, Kindergeld zu beziehen, hieß es in der Broschüre. Damals bekamen Menschen aus dem EU-Ausland nur Kindergeld, wenn sie erwerbstätig sind. Heute ist das anders, mittlerweile haben auch EU-Bürger ohne Job Anspruch auf Kindergeld.

Möglicherweise können Menschen wie Sajad Soleymanmanesh bald keine Schrotthäuser auf Zwangsversteigerungen kaufen und sie vermieten, ohne den vollen Preis bezahlen zu müssen. Zumindest könnte dieses Geschäftsmodell ihnen bald erschwert werden. Denn im Frühjahr dieses Jahres hat der Bundestag einen Gesetzesentwurf der Ampelkoalition verabschiedet, der zu einem­ neuen Umgang mit Schrottimmobilien und Zwangsversteigerungen führen soll.

Kommunen sollen demnach beantragen können, die Immobilien gerichtlich verwalten zu lassen. Die Mieten würden dann erst mal nicht an die Käufer gezahlt werden, sondern an einen gerichtlich bestellten Verwalter – so lange, bis der Ersteigerer den vollen Preis bezahlt hat. „Skrupellose Geschäftsleute ersteigern Problemhäuser, quartieren unter teils erbärmlichen Bedingungen Menschen mit Migrationsbezug dort ein und quetschen damit die Immobilien aus wie eine Zitrone – ohne den geschuldeten Preis zu bezahlen“, heißt es von Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP), der selbst aus Gelsenkirchen stammt. „Dabei machen sie sich das Recht der Zwangsversteigerung zunutze. Wir wollen dieser üblen Masche einen Riegel vorschieben.“

In einer Stellungnahme des Bundesrats – dieses Gesetz ist in der Länderkammer nicht zustimmungspflichtig – heißt es, die Gesetzesänderung könne sich nachteilig auf die „im Zwangsversteigerungsverfahren zu erzielenden Preise und damit auf Schuldner und Gläubiger auswirken“, wenn Gemeinden so früh eingreifen dürften. Einige interessierte Käufer könnten davon absehen, an den Versteigerungen teilzunehmen.

„Wir wollen dieser üblen Masche einen Riegel vorschieben“

Marco Buschmann (FDP), ­Bundes­justizminister

Die Länderkammer bezeichnet die Gesetzesänderung sogar als „Systembruch“, weil sie ordnungsrechtliche und städtebaupolitische Zwecke verfolge: „Dies ist dem grundsätzlichen Anliegen des ZVG, einen gerechten Interessenausgleich zwischen Schuldnern und Gläubigern herzustellen, grundsätzlich fremd“. Der Bundesrat schlägt vor, das Gesetz nur in solchen Bundesländern einzuführen, in denen es häufig zum Missbrauch von Zwangsversteigerungsverfahren kommt. Nach der Sommerpause, im September, soll die Gesetzesänderung im Bundestag beschlossen werden.

„Straßenbildprägende Bebauung“

Hätte die GGW, die Wohnungsgesellschaft der Stadt Gelsenkirchen, die Engelsburg damals ersteigert, hätte sie das Gebäudeensemble gern erhalten – wegen der „baujahrstypischen und straßenbildprägenden Eckbebauung“. Abhängig sei das natürlich vom Zustand der Engelsburg. Auch ein Abriss wäre denkbar gewesen, heißt es bei der Stadt. An Wohnraum – ob der vorhandene bezahlbar ist, ist eine andere Frage – mangelt es in Gelsenkirchen nicht: Die Stadt kommt auf eine Leerstandsquote von 5,3 Prozent.

Nur wenige Meter von der Engelsburg entfernt, auf der anderen Straßenseite, standen auch mal zwei Problemimmobilien: die Kurt-Schumacher-Straße 113 und 115. Auch sie sollten zwangsversteigert werden, im Februar 2020 war das. Und auch hier befürchtete die Stadt Gelsenkirchen, dass das Haus „von Käufern mit möglicherweise dubiosem Geschäftsmodell erworben“ werden könnte. Die Wohnungsbaugesellschaft GGW bekam frühzeitig Wind davon, dass das Haus verkauft werden sollte, und nahm deshalb im Auftrag der Stadt Kontakt mit den Gläubigern des Versteigerungsverfahrens und dem Eigentümer auf – und konnte so die Versteigerung abwenden.