DER MIETHAI
: BGH stärkt Minderungsrecht des Mieters bei Lärm
Ein für Mieter erfreuliches Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) stärkt das Minderungsrecht von Mietern. Der BGH teilt nicht die sehr strengen Anforderungen an die Darlegung von Minderungsgründen. Viele Amts- und Landgerichte verlangen von Mietern, die wegen Lärms mindern, ausführliche Protokolle, sonst droht schnell die Klageabweisung.
Am 29. Februar hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 155/11), dass es für eine Minderung nicht nötig ist, dass der Mieter genau angibt, wann sein Leben in der Wohnung beeinträchtigt wurde. Den Berliner Mietern war wegen Zahlungsrückstandes gekündigt worden. Zuvor hatte die Vermieterin begonnen, frei werdende Wohnungen an Touristen zu vermieten. Wegen des damit einhergehenden Lärms und Drecks minderten die Mieter die Miete zunächst um 20 Prozent.
Der BGH stellte fest, dass es zwar nicht automatisch eine Beeinträchtigung darstelle, wenn Nachbarwohnungen als Ferienwohnungen genutzt würden. Gelegentliche Beeinträchtigungen in einem Mehrfamilienhaus wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern und gelegentliches Feiern seien hinzunehmen. Aber die Mieter hätten im vorliegenden Fall plausibel dargelegt, dass es nach 22.00 Uhr zu Beeinträchtigungen der Bewohner durch laute Partys oder nächtliche Heimkehrer komme.
Es fehle zudem an einer ständig besetzten Rezeption, um die Touristen zu empfangen und auf die Ruhezeiten hinzuweisen. Auch seien die Ferienwohnungen ungenügend gekennzeichnet, sodass nachts Touristen bei den Bewohnern klingelten. Ferner würden ständig Betten angeliefert oder abtransportiert. Das Treppenhaus sei ebenso wie die Müllstände verschmutzt, der Fahrstuhl werde häufig blockiert und die auch an Sonntagen arbeitenden Putzkolonnen störten die Ruhe.
Diese Schilderungen hielt der BGH für plausibel. Mehr sei nicht erforderlich, denn diesen Hinweisen könne das Gericht durch Beweisaufnahme weiter nachgehen, um dann die Intensität der Beeinträchtigung zu klären.
Fazit: Der Mieter muss die Beeinträchtigung nur plausibel schildern. Auch wenn kein minutiöses Protokoll nötig ist, bietet es sich für die spätere Beweisführung an, Zeugen, Fotos und Störungen schriftlich festzuhalten. Denn im Streitfall wird das Gericht konkrete Hinweise brauchen, um die Höhe der Mietminderung einschätzen zu können.
