Die Folgen des Spiegels
Die korrekte Anwendung des Mietenspiegels erläutert Juristin Sylvia Sonnemann von Mieter helfen Mietern
Angesichts der deutlichen Mietsteigerungen im gesamten Altbaubereich und bei kleineren Wohnungen im aktuellen Mietenspiegel werden viele Vermieter die Gelegenheit nutzen und Mieterhöhungen verschicken. Hierbei können Vermieter viele Fehler machen, die eine Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam machen. Mieter sollten die Erhöhung deshalb genau überprüfen.
Hier die häufigsten Fehler der Vermieter und Tipps Mieter, sich dagegen zu wehren:
Wenn das Erhöhungsverlangen nicht nicht an sämtliche Hauptmieter gerichtet wird, ist die Erhöhung unwirksam! Stehen zwei oder mehr Hauptmieter im Vertrag, muss die das Verlangen nach Mieterhöhung an alle genannten Personen gerichtet werden. Ist einer der Mieter ausgezogen, muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auch an den ausgezogenen Hauptmieter richten, sofern ihm der Auszug und die neue Adresse mitgeteilt worden ist.
In der Erhöhung sind nicht die gesetzlich zugelassenen Begründungen angegeben worden. Der Vermieter bezieht sich allgemein darauf, dass die Kosten oder der Mietenspiegel sehr gestiegen seien: Es fehlt also an der gesetzlich vorgeschriebenen Begründung.
Oder der Vermieter verweist auf drei Vergleichswohnungen, obwohl der Hamburger Mietenspiegel ein Feld für die Wohnung ausweist: Die Mieterhöhung ist unwirksam, denn der Hamburger Mietenspiegel ist ein „qualifizierter Mietenspiegel“, dessen Werte immer angegeben werden müssen, wenn die Wohnung sich in der Tabelle einordnen lässt.
Seit der letzten Mieterhöhung sind noch nicht 15 Monate vergangen. Gerechnet wird der Zeitraum zwischen der zuletzt eingetretenen Mieterhöhung und dem Termin, zu dem die aktuelle Mieterhöhung beabsichtigt ist. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§559 BGB) oder wegen gestiegener Nebenkosten darf jedoch in diesem Zeitraum erfolgt sein. Wird die Frist nicht eingehalten, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Eine Einordnung in den Mietenspiegel ist anhand der gelieferten Daten nicht möglich. Nennt der Vermieter zum Beispiel nicht das Baualter der Wohnung und wird auch das Feld des Mietenspiegel nicht genannt, kann die Berechtigung der Mieterhöhung nicht überprüft werden. Die Erhöhung ist unwirksam.
Verhaltenstipp: Bei allen vorstehenden Versäumnissen oder Fehlern kann es sinnvoll sein, auf das Erhöhungsverlangen überhaupt nicht zu reagieren, da man den Vermieter ansonsten nur schlau machen würde. Wer aber höflich sein möchte, kann dem Vermieter bei Ablauf der Zustimmungsfrist oder auf Nachfrage mitteilen, dass eine Zustimmung nicht erteilt wurde, weil man die Erhöhung für unwirksam hält.
Detaillierter auseinander setzen müssen sich Mieter mit folgenden Fällen:
Macht der Vermieter falsche Angaben, zum Beispiel zur Wohnlage oder zur Ausstattung, ist umstritten, ob die Mieterhöhung gleich ganz unwirksam ist. Es sollte vorsichtshalber in das richtige Feld geschaut werden, ob die dort genannten Werte eine Mieterhöhung rechtfertigen.
Überschreitet der Vermieter die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung unwirksam. Es dürfen – abgesehen wiederum von Erhöhungen nach Modernisierungen oder wegen gestiegener Betriebskosten – maximal 20 Prozent mehr Miete in drei Jahren verlangt werden. Wird diese Grenze überschritten, muss – wenn im Übrigen die Mieterhöhung ausreichend begründet wurde – nur zum Teil zugestimmt werden.
Es gibt aber auch Fallen, in die Mieter tappen können:
Die Mieter sind mit der Mieterhöhung nach Überprüfung einverstanden, überweisen die neue Miete, schicken aber die Zustimmungserklärung nicht an den Vermieter. Da der Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen kann, sondern eine Vereinbarung braucht (Erhöhungserklärung und Zustimmung), muss er auf eine Zustimmung klagen, wenn er sie nicht bekommt. Die Zustimmungserklärung muss abgeschickt werden, wenn man unnötige Gerichts- und Anwaltskosten vermeiden will.
Die Mieter stimmen einer Mieterhöhung voll zu, obwohl sie nur zum Teil hätten zustimmen müssen. Zum Beispiel verlangt der Vermieter den Oberwert der Spanne, die im Mietenspiegel ausgewiesen ist. Die Wohnung ist aber allenfalls durchschnittlich. Der Vermieter erklärt, er überschreite ja nicht die 20-prozentige Kappungsgrenze. Die Mieter müssen nicht zustimmen, denn die Kappungsgrenze beschreibt nur die äußerste Erhöhungsmöglichkeit. Im Übrigen muss geschaut werden, ob der Mietenspiegel die verlangte Mieterhöhung rechtfertigt. Im Regelfall ist der Mittelwert maßgeblich. Gibt es Ausstattungsnachteile oder -vorteile, kann ein Wert oberhalb oder unterhalb des Mittelwertes gerechtfertigt sein. Eine Teilzustimmung hätte im Beispielsfall ausgereicht.
Die Mieter stimmen nicht zu, weil der Vermieter eine Miete verlangt, die über dem Oberwert des Mietenspiegelfeldes liegt. Leider ist aber ein Erhöhungsverlangen deshalb nicht schon unwirksam. Es kann sein, dass im Falle einer Zustimmungsklage das Gericht die Mieter zu einer Teilzustimmung verurteilt.
Im Zweifel sollten sich Mieter in der mindestens zweimonatigen Überlegungsfrist beraten lassen. Denn wer einmal zugestimmt hat, muss dann auch zahlen.
Fotohinweis:Sylvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de
