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Abwägung der Interessen

MIETRECHT Wer seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten will, braucht in vielen Fällen die Einwilligung des Vermieters. Berlin hat zudem die Bedingungen verschärft

VON HANNES KOCH

In den begehrten Stadtvierteln deutscher Städte werden Wohnungen zunehmend knapp. Auch steigen die Mieten teilweise kräftig. Beides führt dazu, dass viele Mieter auf die Idee kommen, Teile ihrer Wohnung unterzuvermieten. Das kann die eigenen Kosten erheblich reduzieren oder – bei der Vermietung an wechselnde Touristen – nennenswerte Einnahmen generieren. Aber man muss einige rechtliche Fragen beachten.

Zunächst die einfachen Fälle: Familienangehörige ersten Grades – Ehepartner, Kinder oder Eltern – sind keine Untermieter. Die Mieter dürfen sie in ihre Wohnungen aufnehmen, ohne dass die Vermieter dies verweigern könnten. Allerdings muss man dem Hauseigentümer mitteilen, wenn ein enger Verwandter einzieht. Bei nicht verheirateten Lebenspartnern bedarf der Einzug der Erlaubnis des Vermieters, die dieser im Regelfall jedoch erteilen muss.

Daneben gibt es grundsätzlich zwei Arten von Untervermietung an Freunde, Bekannte und andere Dritte – die Überlassung eines Teils oder die Weitergabe der gesamten Wohnung. Bei Teiluntervermietung müssen die Mieter die Hausbesitzer schriftlich um Genehmigung bitten. So regelt es Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

In Paragraf 553 BGB ist ferner festgelegt, dass die Vermieter einem solchen Ansinnen zuzustimmen haben, wenn die Mieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen. Dies ist beispielsweise gegeben, wenn das Einkommen eines Mieters gesunken ist oder seine finanzielle Lage sich auf andere Art verschlechtert hat. Ein Argument ist auch, dass die Kinder aus der großen Wohnung ausgezogen sind und ihre Zimmer nun mehr oder weniger leer stehen. Die Aufnahme eines Untermieters zur Kinderbetreuung gilt ebenso als berechtigtes Interesse wie der Austausch von Mitgliedern einer Wohngemeinschaft. Zu beachten ist dabei: Die Hauseigentümer haben einen Anspruch darauf, die Namen der neuen Untermieter zu erfahren.

„Berechtigtes Interesse“

Will man seine Wohnung komplett untervermieten, so ist ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Was in diesem Fall aus Sicht des Mieters ein „berechtigtes Interesse“ ist, stellt sich etwas anders da. Laut gängiger Rechtsprechung ist die Untervermietung dann zu genehmigen, wenn die Mieterin beispielsweise für ein halbes Jahr in der Schweiz arbeiten will und danach zurückkehrt. Plant sie hingegen, mehrere Jahre im Ausland zu arbeiten und ihre Wohnung während dieser Zeit weiterzugeben, muss der Vermieter dies nicht tolerieren. Stimmen die Hausbesitzer in einem solchen Fall nicht zu, haben die Mieter ein Sonderkündigungsrecht und können das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten beenden.

Kommt es zu Streitfällen, wägen die Gerichte ab, welches „berechtigte Interesse“ überwiegt – das des Mieters an der Untervermietung oder des Hausbesitzers daran, diese zu verhindern. Handelt es sich beispielsweise um eine Einzimmerwohnung, in die neben dem Hauptmieter zwei weitere Personen einziehen wollen, so kann der Vermieter argumentieren, es handele sich um eine Überbelegung. Damit ist wahrscheinlich, dass der Wunsch auf Untervermietung zurückgewiesen wird.

Die Gesetzeslage ist seit Jahresbeginn 2014 in Berlin nun komplizierter geworden. Der Grund liegt im Landesgesetz zum Zweckentfremdungsverbot, mit dem Abgeordnetenhaus und Senat unter anderem verhindern wollen, dass Wohnungen an Touristen vermietet werden. Unter anderem, weil Tausende Hausbesitzer und Mieter Wohnraum inzwischen regelmäßig an Reisende vergeben, hat die Wohnungsknappheit in den zentralen Stadtteilen der Hauptstadt zugenommen, und die Mieten steigen zusätzlich.

Grundsätzlich müssen Hausbesitzer und Vermieter nun bei den Berliner Bezirksämtern beantragen, wenn sie Wohnungen an Touristen vermieten oder untervermieten wollen. Das gilt auch für die Untervermietung von Zimmern. Unterbleibt dieser Antrag, drohen die Kündigung des Mietverhältnisses und eventuell ein Ordnungsgeld durch die Behörden, sagt Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Damit ist Berlin ähnlichen Regelungen in Hamburg und München gefolgt. Weil die Verordnung zum Gesetz noch nicht fertig ist, herrscht derzeit aber Unklarheit über die konkrete Ausgestaltung. Möglicherweise müssen sich Mieter für die Untervermietung künftig an zwei Adressen wenden: ihren Hausbesitzer und an das Bezirksamt. Bundesweit brauchen sich Mieter die Untervermietung an Touristen meist nur von den Hauseigentümern genehmigen zu lassen.

Mieter sollten sich immer darüber im Klaren sein, dass sie mit einer Untervermietung auch teilweise die Rolle wechseln. Gegenüber ihrem Untermieter haben sie dann dieselben Rechte und Pflichten wie ihr Vermieter gegenüber ihnen. In bestimmten Fällen müssen die Mieter deshalb auf die Kündigungsfristen achten, wollen sie ihre Untermieter loswerden. Ein Vorteil mag sein, dass die Mieter die Höhe der Miete für die überlassenen Teile der Wohnung weitgehend selbst festlegen können. „Solange die Pläne der Koalition zur Mietpreisbremse noch nicht Gesetz sind, kann der Mietzins im Untermietverhältnis zu Beginn frei verhandelt werden wie bei regulären Mietverhältnissen auch“, erklärt Werner.