Stichwort Wohnen
: Teilgewerbliche Vermietung
■ Der Berliner Mieterverein rät
Während der Zeit der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen, die 1987 im Westteil endete, versuchte die Vermieterseite häufig, die mietpreisbegrenzenden Vorschriften durch teilgewerbliche Vermietung zu unterlaufen. Auch heute noch wird diese Art der Vertragsgestaltung genutzt, um überhöhte Mieten zu legalisieren. Will der Mieter tatsächlich den Wohnraum teilgewerblich nutzen, so wird er dem Vermieter den Nutzungszweck darlegen. Die Zustimmung wird der Mieter in der Regel mit der Auflage erhalten, einen Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung zu zahlen. Ob ein Mietverhältnis als teilgewerbliches Verhältnis anzusehen ist, hängt von der Gesamtheit der Umstände ab. Allein die flächenmäßige Zuordnung muß zur Beurteilung nicht ausreichen. Steht im Vordergrund die gewerbliche Nutzung, so gelten andere Mietpreis- und auch Kündigungsvorschriften.
Für den Mieter ist es immer vorteilhaft, wenn die Rechtsvorschriften für Wohnraum zur Geltung kommen. Wird ein teilgewerblicher Vertrag unter Ausnutzung einer Notlage abgeschlossen, so sollte der Mieter versuchen, das Mietverhältnis als ein reines Wohnraummietverhältnis zu begründen. Doch obliegt dem Mieter der Beweis, daß es sich um eine offenkundige Umgehung handelt. Gibt es entsprechende Schriftstücke oder Aussagen des Vermieters, für die Zeugen benannt werden können, so mag der Mieter einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit einiger Hoffnung entgegensehen. Dem cleveren Vermieter wird man damit jedoch nicht das Handwerk legen. Bei teilgewerblicher Nutzung sind auf den als Wohnraum genutzten Teil die entsprechenden Vorschriften bezüglich der Mietpreise, also das Miethöhegesetz oder auch die Preisbindung für die neuen Länder, anzuwenden. Auch der Kündigungsschutz für Wohnraum kommt in diesem Falle zur Geltung.
Für den gewerblichen Teil kann der Mietpreis bei Vertragsabschluß frei vereinbart werden. Allerdings geht die juristische Mehrheitsmeinung davon aus, daß für den Gewerbeteil während des Mietverhältnisses keine Mieterhöhungen genommen werden können. Eine Änderungskündigung ist nicht zulässig und auch Mietpreisanpassungs- beziehungsweise Wertsicherungsklauseln fänden keine Anwendung.
Teilgewerbliche Vermietung könnte auch öffentlich-rechtliche Probleme aufwerfen. In der Regel stellt eine teilgewerbliche Vermietung keinen Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbotsordnung dar. Maßgeblich ist dabei, ob der Mieter seinen Lebensmittelpunkt inklusive polizeilicher Anmeldung mit erstem Wohnsitz in der betreffenden Wohnung hat. Gerade bei den Teilgewerbemietverhältnissen, die eigentlich eine Umgehung der Wohnraumvorschriften darstellen, wird aber der Lebensmittelpunkt in der Regel in der betreffenden Wohnung liegen. Reiner Wild
Berliner Mieterverein e.V.
