Haste mal 'ne Wohnung?

■ Lebenshilfe für Ober-, Unter-, Haupt- und NebenmieterInnen

Jedem seinen Untermieter

Wichtig: Ein Anspruch auf Untervermietung einer gesamten Wohnung besteht nicht, der Antrag sollte tunlichst die Genehmigung erbitten, „Teile der Wohnung“ unterzuvermieten.

Totalverweigerung

Untermietzuschlag

Bermudadreieck

Untermieter

Untermietvertrag

Kündigung

Rechtsschutz

Grundsätzlich gilt: Wer untervermieten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Der kann diese begrüßenswerterweise kaum verweigern: Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen, so muß der Vermieter die Untervermietung sogar genehmigen. Das berechtigte Interesse darf erst längere Zeit nach Abschluß der Mietvertrags entstehen. Damit soll die Gefahr minimiert werden, daß hinterlistige Mieter Wohnraum anmieten in der verwerflichen Absicht, ihn – meist teuer – weiterzuvermieten. Wem diese Absicht nachzuweisen ist, kann seinen Untervermietungswunsch getrost vergessen und sich eine anständige Arbeit suchen.

Ein berechtigtes Interesse hat man dagegen, wenn vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe existieren, etwa wenn:

– der Mieter nicht mehr über genügend Finanzen verfügt, um die Wohnung alleine zu halten.

– der Mieter vorübergehend abwesend ist (max. 2. Jahre)

– ein Ehepartner oder Familienmitglied auszieht

– der Mieter seinen Lebenspartner oder alleinerziehende Eltern zwecks Arbeitsteilung jemanden aufnehmen wollen

Auch die Lebenspartner sind (im Gegensatz zu Eltern, Kindern, Ehepartnern) beim Vermieter anzumelden. Allerdings gilt dieses Anliegen grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse. Somit besteht ein zwingender Anspruch auf Untervermietung.

Der Antrag auf Untervermietung muß schriftlich erfolgen. Die Erlaubnis kann personengebunden sein oder generell, wobei dann die jeweilige Person dem Vermieter zu nennen ist.

Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn:

– ein „wichtiger Grund“ samt „konkretem Verdacht“ gegen den Untermieter vorliegt, er etwa als Störenfried stadtbekannt ist etc.

– die Wohnung dadurch übermäßig belegt würde.

Ist die Untermieterlaubnis einmal erteilt, wird sie auch durch einen Vermieterwechsel nicht ungültig. Als stillschweigende Erlaubnis gilt auch, wenn der Vermieter die Anwesenheit eines Untermieters widerspruchslos über längere Zeit wohlwissend hingenommen hat. Äußerst ungünstig ist dagegen, wenn der Vermieter illegale Untermieter entdeckt. Schon das zusätzliche Namensschild an der Tür genügt für eine Abmahnung. Ist der aufgedeckte Untermieter noch neu, hilft die Gästenummer: Bis zu sechs Wochen darf der Mieter Gäste beherbergen. Nur wenn sie rumlärmen oder sich strafbar machen, können sie rausfliegen.

Der Vermieter kann nur dann mehr Miete fordern, wenn durch den Untermieter spürbar höhere Betriebskosten entstehen, die er, der Vermieter, zu tragen hat. Das muß er allerdings beweisen. Die Höhe ist nur bei preisgebundenen Neubauten festgelegt, dort beträgt sie fünf Mark für einen Untermieter, zehn Mark ab zwei.

Vermieter – Hauptmieter –

Der Untermietvertrag betrifft nur Unter- und Hauptmieter. Endet das Hauptmietverhältnis, muß auch der Untermieter dran glauben. Will er das nicht, kann ihn der Vermieter auf Räumung verklagen. Fliegt der Hauptmieter fristlos und aus eigener Schuld raus, kann der Untermieter Schadensersatz von ihm fordern. Für Schäden, die der Untermieter verursacht, ist der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber verantwortlich.

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten sich der Hauptmieter wie der Untermieter mit einem vernünftigen Untermietvertrag absichern. Der sollte folgende Regelungen enthalten:

– Mitbenutzung der gemeinsamen

Räume und Hausgegenstände

– event. Kostenbeteiligung an Nebenkosten und gemeinsam nutzbaren Neuanschaffungen

– bei möblierter Vermietung Inventarliste und Zustandsbeschreibung des Inventars

– Kündigungsfristen

– Kautionsrückzahlung und ggf. Ausgleich für geleistete Zahlungen für Heizung, Geräte etc.

– Mietpreis

Der Mietpreis kann frei vereinbart werden. Der Hauptmieter ist nur beim Tatbestand Wucher zu belangen. Zieht der Hauptmieter aus, muß der Vermieter den Untermieter nicht übernehmen. Ausnahme: Der Untermieter überweist schon seit längerer Zeit die Miete direkt auf das Konto des Vermieters. Nimmt dieser das Geld kommentarlos an, hat er den Untermieter als Hauptmieter akzeptiert.

Bei Untervermietung einer ganzen Wohnung oder eines Leerzimmers beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Besteht das Untermietverhältnis fünf Jahre, gelten sechs Monate Kündigungsfrist, bei acht Jahren neun Monate, bei über zehn Jahren zwölf Monate. Zudem muß der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen, z.B. Eigenbedarf. Der Untermieter kann der Kündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen, die folgende Faktoren berücksichtigt:

– hohes Alter des Untermieters

– Dauer der Wohnzeit (Verwurzelung)

– Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft

– Ausbildungsprobleme (bevorstehendes Examen)

– geringes Einkommen

– hohe finanzielle Aufwendungen für die Wohnung.

Ein Leerzimmer in der Wohnung des Hauptmieters kann dieser auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist um drei Monate. Ist das Zimmer möbliert, sieht's erheblich schlechter aus: Spätestens zum 15. eines Monats kann der Hauptmieter zum Monatsende kündigen, wenn die Miete monatlich bezahlt wird.

Mietervereine bieten Untermietern nur Rechtsschutz, wenn es sich um Streitigkeiten mit dem Hauptmieter handelt, nicht aber mit dem Vermieter, weil zwischen Untermieter und Vermieter kein Rechtsverhältnis besteht. Liegt der Hauptmieter mit seinem Untermieter im Clinch, hat er – zum Vermieter mutiert – vom Mieterverein nichts zu erwarten.