Wenn der Mietzins mit der Klausel gleitet

■ Seit gestern gilt das 4. Mietrechtsänderungsgesetz / Für Mieter bringt es nur wenige Verbesserungen / Zwei Expertinnen von „Mieter helfen Mietern e.V.“ erläutern in der taz hamburg die wesentlichen Änderungen

Mieterhöhung

Die sog. Kappungsgrenze wird von 30% auf 20% erhöht werden. Dies gilt aber nur für Wohnungen, die vor dem 1.1.1981 fertiggestellt wurden und deren Kaltmiete über 8 DM pro qm liegt. Für andere Wohnungen gilt weiterhin die 30%-Grenze. Die Neuregelung gilt vorerst für 5 Jahre und nur für Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter nach dem 1. 9. 1993 zugehen.

Ausnahme: Die Kappungsgrenze gilt nicht für Sozialwohnungen, die aus der Bindung laufen und deren Mieter eine Fehlbelegungsabgabe zahlen. Hier kann der Vermieter bei Wegfall der öffentlichen Bindung (und damit Wegfall der Abgabe) die Miete ohne Berücksichtigung der Kappungsgrenze um den Betrag der Fehlbelegungsabgabe erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen kann hier frühestens vier Monate vor Wegfall der Bindung gestellt werden.

Klarstellung: Die Kappungsgrenze stellt keine Erlaubnis zur Mieterhöhung um den genannten Prozentsatz dar. Die Miete darf bei allen Mietverhältnissen wie bisher nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietenspiegel) angehoben werden.

Die ortsübliche

Vergleichsmiete

Bei der Herstellung von Mietenspiegeln dürfen die Gemeinden die Mieten, die in den letzten vier Jahren erhöht (bisher der letzten drei Jahre) oder neu vereinbart wurden, zugrunde legen. Die Forderung der SPD-Fraktion, wie vor 1983 einen Zeitraum von 10 Jahren festzulegen, wurde nicht durchgesetzt.

Modernisierung

Nach 541b BGB muß der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume, auch Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraumes, dulden. Daneben muß der Mieter auch Maßnahmen zur Einsparung von Wasser, d.h. den Einbau von Wasseruhren dulden. Einen Anspruch des Mieters auf den Einbau sieht das Gesetz allerdings nicht vor. Bei sämtlichen Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die voraussichtliche Höhe der Mieterhöhung mitzuteilen, d.h. die Duldung kann bei Fehlen der Ankündigung nicht verweigert werden.

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter nach korrekter Berechnung einen Modernisierungszuschlag nach §3 MHG verlangen. Dieser Zuschlag war bisher an dem auf die Anforderung folgenden Monat zu zahlen. Diese Fälligkeit verlängert sich ab dem 1.9. 1993 um einen Monat. Kündigte der Vermieter die Erhöhung bislang nicht vorher an, oder forderte er nachher über 10% mehr als angekündigt, so konnte er die erhöhte Miete nicht im nächsten Monat verlangen, sondern erst drei Monate später. Diese Frist wurde jetzt auf sechs Monate verlängert. So hat die fehlende Ankündigung der Höhe des Mietzuschlages zumindest die Konsequenz, daß der Vermieter die Erhöhung erst ein halbes Jahr später verlangen kann.

Betriebskosten

Der Vermieter darf nunmehr einseitig bestimmen, daß die Kosten für Wasser und Müllabfuhr für zukünftige Abrechnungsperioden nach Verbrauch bzw. unterschiedlichem Müllverbrauch abgerechnet werden. Im übrigen darf er festlegen, daß die Kosten vom Mieter unmittelbar mit Wasserwerken oder Stadtreinigung abzurechnen sind.

Mietzinsklauseln

Neu eingeführt wird bei Wohnraummietverträgen die Zulässigkeit von sog. Mietzinsgleitklauseln, die bisher nur bei Gewerbeverträgen zulässig und üblich waren. Damit sind Vereinbarungen gemeint, nach denen die Erhöhung der Miete z.B. von der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex abhängig gemacht wird. Mieterhöhungen anderer Art sind dann allerdings ausgeschlossen - ausgenommen die Erhöhung wegen Modernisierungen, die der Vermieter „unfreiwillig“ durchführen muß, z.B. Heizungsmodernisierung aufgrund von strengeren Auflagen wegen Schadstoffausstoßes.

Mietpreisüberhöhung

Die bisher von den Gerichten in Höhe von 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietenspiegel) festgelegte Wesentlichkeitsgrenze, ab der eine unzulässige Mietpreisüberhöhung angenommen wurde, wird nun gesetzlich festgeschrieben. Ferner ist ein Überschreiten dieser Grenze nur in bestimmten Fällen zulässig. Bisher konnten Vermieter durch den Nachweis erhöhter laufender Aufwendungen einen Zuschlag von bis zu 50% auf die ortsübliche Vergleichsmiete rechtfertigen. Das ist jetzt nur noch möglich bei Neubauten, die nach dem 1.1. 1991 errichtet wurden, oder bei Wohnungen, in denen nach der alten Regelung (die betrifft alle Verträge, die bis zum 1.9.93 geschlossen wurden) die Miete wegen erhöhter laufender Aufwendungen des Vermieters bis zu 50% über der ortsüblichen Miete liegen durfte. Die Höchstgrenze des Bußgeldes für Mietpreisüberhöhung wird von bisher 50.000 auf 100 000 DM angehoben.

Maklerprovision

Die zulässige Maklercourtage wird gesetzlich auf zwei Netto-Monatsmieten plus Mehrwertsteuer festgelegt. Wer mehr verlangt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu DM 50.000 geahndet werden kann.

Vereinbarungen mit

dem Vormieter

Eindeutig geregelt ist jetzt auch, daß der Vormieter kein Entgelt für die Vermittlung der Wohnung verlangen darf. Eine dennoch getroffene Vereinbarung ist unwirksam. Eine Vereinbarung über die Zahlung von Abstand für Einrichtungsgegenstände ist unwirksam, soweit sie in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Gegenstände steht. Wann dieses auffällige Mißverhältnis vorliegt, ist nicht geregelt und bleibt der Beurteilung durch die Gerichte überlassen.

Kündigung von

Nebenräumen

Diese Kündigungsmöglichkeit wird zum Zwecke des Wohnungsneubaus erleichtert. Sie wird erweitert auf Nebenräume wie z.B. Schuppen, die sich außerhalb des Gebäudes befinden. Die Kündigungsfrist, die bisher der auch für die Kündigung der Wohnung maßgeblichen Frist von bis zu einem Jahr entsprach, wird einheitlich auf drei Monate festgelegt. Die Kündigungsmöglichkeit ist vorerst begrenzt bis zum 1.6.1995.

Zeitmietverträge

Neu eingeführt wird die Möglichkeit, Mietverträge mit Rücksicht auf ein bestehendes Dienstverhältnis zu befristen, weil der Vermieter die Wohnung nach Fristablauf einem anderen Mitarbeiter zur Verfügung stellen will. Neu für alle Befristungsgründe: Versäumt es der Vermieter, drei Monate vor Ablauf der Frist darauf hinzuweisen, daß seine Verwendungsabsicht noch besteht, so kann der Mieter nicht mehr die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Er kann lediglich eine Verlängerung um drei Monate - gerechnet ab Erhalt der Mitteilung des Vermieters - verlangen.

Gewerbliche

Zwischenvermietung

Neu eingeführt wird 549a BGB. Wenn ein Mieter im Auftrag des Vermieters die Wohnung gewerblich untervermietet, dann tritt der Vermieter bei Beendigung des Vertrages mit dem Zwischenmieter in dessen Mietvertrag mit dem End/Untermieter ein, d.h. der Untermieter hat dann kraft Gesetz einen direkten Vertrag mit dem Vermieter - einschließlich aller Mieterschutzrechte.

Vorkaufsrecht bei

Umwandlungen

Neu eingeführt wird auch 570b BGB, der dem Mieter einer nach Vertragsabschluß umgewandelten Wohnung bei Verkauf ein Vorkaufsrecht einräumt. Eine Ausnahme besteht jedoch bei Verkauf an Familienangehörige des Vermieters. Eve Raatschen