Miethai & Co.: Haus verkauft

■ Was bedeutet das für Mieter? Von Christiane Hollander

Ein Eigentümerwechsel ist bei Tod des Vermieters sowie bei Veräußerung und Zwangsversteigerung möglich.

In allen drei Fällen gilt: die Erben/Käuferinnen/Ersteher treten in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis kraft Gesetzes ein. Sie sind an alle Vereinbarungen, die der Vorvermieter mit den Mieterinnen getroffen hat, gebunden. Ein neuer Mietvertrag muß und sollte auch nicht abgeschlossen werden, da alte Mietverträge häufig von Vorteil sind (z.B. wegen der Kündigungsfristen, unwirksamer Klauseln).

Zeitpunkt des Überganges des Mietvertrages ist beim Kauf die Eintragung ins Grundbuch. Allein ein notarieller Kaufvertrag genügt nicht! Bis dahin kann der Käufer keine eigenen Rechte aus dem Mietverhältnis ableiten, z.B. nicht kündigen, die Miete erhöhen oder einen Aufhebungsvertrag schließen. Anders ist es, wenn der Erwerber vom Vermieter die Vollmacht erhält, diese Rechte für ihn wahrzunehmen. Diese Vollmacht sollte man sich immer vorlegen lassen.

Eine Besonderheit gilt für die Übertragung und Auszahlung der Mietsicherheit. Die Mieterin hat bei Vermieterwechsel keinen Auszahlungsanspruch. Sie hat aber einen Anspruch gegenüber dem Vorvermieter, daß die geleistete Mietsicherheit (Kaution samt Zinsen) an den Käufer übertragen wird. Dieser muß die geleistete Sicherheit nämlich nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Verkäufer die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat.

Bei einer Zwangsversteigerung tritt die Ersteherin mit dem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren in das Mietverhältnis ein.