Miethai & Co.
: Umwandlung
■ Kauf bricht nicht Miete Von Christiane Hollander
Voraussetzung für die Umwandlung ist eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Verwaltungsbehörden, in Hamburg die Bauprüfabteilungen in den Bezirksämtern, erteilen die Bescheinigung, wenn die Wohnungen räumlich abgrenzbar sind. Bauordnungsrechtlichen Anforderungen z.B. hinsichtlich des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes müssen weder Trennwände noch Decken der Wohnungen entsprechen!
Mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Eigentümerin die Umschreibung im Grundbuch beantragen (Teilungserklärung). Dort wird ein neues Blatt für jede einzelne Wohnung angelegt. Damit kann die Eigentümerin nicht nur das gesamte Haus, sondern die einzelnen Wohnungen verkaufen, was sehr viel gewinnträchtiger ist.
Mit dem Verkauf der Wohnung ändert sich an dem Mietverhältnis zunächst wenig. „Kauf bricht nicht Miete“ steht im Gesetz, d.h. der Käufer tritt mit der Eintragung ins Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Gleichzeitig beginnt die Kündigungssperrrfrist zu laufen. Bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Veräußerung darf die Vermieterin nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Für bestimmte Gebiete ist die Frist inhaltlich und zeitlich ausgedehnt worden. Gemäß dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung hat zum Beispiel die Hansestadt Hamburg eine Verordnung erlassen, nach der die Frist nunmehr 10 Jahre beträgt und auch wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nicht gekündigt werden darf.
