Miethai & Co.: Neue Besitzer

Zwangsversteigerungen  ■ Von Sylvia Sonnemann

Kann der vermietende Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann es zur Zwangsversteigerung der gemieteten Wohnung oder des Mietshauses kommen. Der neue Besitzer tritt mit Erteilung des Zuschlages in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein.

Sofern es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt, kann der Ersteher von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a Zwangsverwal-tungsgesetz (ZVG) Gebrauch machen. Hier ist geregelt, daß eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten für den erstmöglichen Termin zulässig ist. Wird beispielsweise ein Gewerbemietobjekt im November ersteigert, so könnte der neue Besitzer den GewerbemieterInnen bis zum dritten Werktag des Dezembers die Kündigung zum Ablauf des nachfolgenden Jahres aussprechen. Eine erst später ausgesprochene Kündigung richtet sich nach den sonstigen gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmungen.

WohnraummieterInnen gegenüber kann diese Sonderkündigung nur ausgesprochen werden, wenn ein berechtigtes Interesse des Erstehers, wie beispielsweise Eigenbedarf, geltend gemacht wird. Das Sonderkündigungsrecht wird nach einhelliger Auffassung deshalb nur hinsichtlich der Frist auf Wohnraummietverhältnisse angewandt. Allein unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG kann der Ersteher also einer Mieterin nicht kündigen. Handelt es sich um eine Mietwohnung, die zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist, so können sich MieterInnen gegenüber dem Ersteher auf den erweiterten Kündigungsschutz (z. Zt. 10jährige Kündigungssperrfrist) berufen. Wird eine gerade umgewandelte Wohnung also erstmals durch eine Versteigerung im November 1996 veräußert, so kann das Sonderkündigungsrecht erst Anfang Dezember 2006 ausgeübt werden.