Miethai & Co.: Ratten im Haus

■ Fristlose Kündigung, Teil I Von Christiane Hollander

Neben den bereits beschriebenen fristgemäßen Kündigungen gibt es auch solche, die ohne Einhaltung einer Frist erfolgen können. Dabei gibt es für MieterInnen und VermieterInnen verschiedene gesetzliche Voraussetzungen, die einzuhalten sind.

MieterInnen können z.B. fristlos kündigen, wenn ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Der wichtigste Grund für eine solche Störung ist das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels. Beispiele dafür sind: die ungenügende Heizung der vermieteten Räume, das Auftreten von Ungeziefer, Ratten oder unangenehmer Gerüche oder umfangreiche Reparaturarbeiten in sämtlichen Räumen.

Die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs muß erheblich oder durch ein besonderes Interesse der MieterIn gerechtfertigt sein. Welche Beeinträchtigung erheblich ist, läßt sich nur im Einzelfall ermitteln.

Die Kündigung ist erst zulässig, wenn die Mieterin dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt hatte. Eine Mängelanzeige allein reicht dafür nicht. Die Mieterin ist für den Zugang des entsprechenden Schreibens beweispflichtig (Einschreiben/Rückschein).

Einer Frist bedarf es unter anderem nicht, wenn die Erfüllung für die Mieterin nicht mehr von Interesse ist, z.B. bei mehrfach fehlgeschlagenen Reparaturversuchen an der Heizung während der Kälteperiode. Eine Fristsetzung ist auch entbehrlich, wenn die Abhilfe nicht oder nicht in angemessener Frist möglich ist.

Übrigens ist bei Wohnraum-Miete eine Vereinbarung, durch die das Kündigungsrecht ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, unwirksam.