Miethai & Co: Mieterhöhung

■ Hamburger Mietenspiegel, Teil IV Von Eve Raatschen

Eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietenspiegel) darf der Vermieter dann nicht ausschöpfen, wenn die sogenannte Kappungsgrenze damit überschritten wäre. Denn die Nettokaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 30 Prozent, in bestimmten Fällen um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.

Verlangt der Vermieter eine Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. 1. 1998, so nimmt man als Vergleich die Kaltmiete, die am 1. 1. 1995 gezahlt wurde. Bei einem Neubau berechnet man auf diese alte Miete 30 Prozent und hat so den Höchstbetrag, den die Mieterhöhung nicht überschreiten darf. Handelt es sich um eine Wohnung, die vor dem 1. 1. 1981 errichtet wurde, so gilt die 30-Prozent-Grenze dann, wenn die Kaltmiete vor drei Jahren, im Beispielsfall am 1. 1. 1995, weniger als 8 Mark pro Quadratmeter betrug. Wurden 8 Mark oder mehr pro Quadratmeter gezahlt, beträgt die Kappungsgrenze bei Altbauten 20 Prozent.

Verlangt der Vermieter mehr, als die Kappungsgrenze erlaubt, so wird damit die Mieterhöhung nicht unwirksam. MieterInnen sollten in dem Fall – wenn sonst alle Voraussetzungen gegeben sind – einer Erhöhung auf den gerade noch zulässigen Betrag zustimmen.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Kapitalkosten innerhalb der Drei-Jahres-Frist bleiben bei der Berechnung außen vor. Ein Beispiel: Die Kaltmiete in einem Altbau betrug am 1. 1. 1995 8,50 Mark pro Quadratmeter, am 1. 1. 1996 wurde die Miete wegen Heizungseinbau um 2 auf 10,50 Mark pro Quadratmeter erhöht. Die Kappungsgrenze für die Erhöhung ab dem 1. 1. 1998 errechnet sich so: 8,50 Mark + 20 Prozent = 10,20 + 2 = 12,20 Mark. Der Vermieter darf in diesem Fall die Miete auf maximal 12,20 Mark pro Quadratmeter erhöhen, wenn der Mietenspiegel diesen Quadratmeterpreis hergibt. Bei Mieter helfen Mietern ist auch ein Merkblatt zum Thema Mieterhöhung erhältlich, in dem das ganze Verfahren noch einmal erläutert wird.