Miethai & Co: Vermieter II

Darf der neue kündigen?  ■ Von Michaela Sperber

Wenn eine Wohnung verkauft wird, so tritt der Käufer gemäß § 571 BGB mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, so daß der neue Vermieter (Käufer) an den bestehenden Mietvertrag genauso gebunden ist, wie der vorherige (Verkäufer).

Deshalb kann der neue Vermieter die Wohnung auch nicht ohne weiteres kündigen. Voraussetzung für eine Kündigung ist immer ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters. Dieses ist in § 564 b BGB eindeutig geregelt und liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen benötigt (sogenannter Eigenbedarf).

Bevor aber der neue Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf, muß er zunächst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.12.97 (abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 99) kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer aber ausnahmsweise ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintritt.

Wird in einem laufenden Mietverhältnis eine Wohnung erstmals verkauft, nachdem sie zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt bei einem Eigentümerwechsel nach dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGB. I, 487) und der darauf beruhenden Landesverordnung in Hamburg die Besonderheit, daß der Verkäufer sich auf Eigenbedarf nicht vor Ablauf von 10 Jahren seit dem Verkauf berufen darf.

In diesem Fall ist der Mieter also umfangreich vor einer unvorhergesehenen Eigenbedarfskündigung geschützt. Sobald eine Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen wird, sollte man sich in jedem Fall rechtlich beraten lassen.