Das Risiko trägt der Erwerber

■ Vermietete Immobilien als Altersvorsorge: Vorsicht bei Auswahl und Finanzierung. Mit dem Kauf Steuern zu sparen, ist ein legitimes Motiv, sollte aber nicht der Hauptgrund sein. Lohnend ist es erst ab 100.000

Die Zinsen sind niedrig, die Immobilienpreise (noch) stabil. Und angesichts ungesicherter Renten ist die private Altersvorsorge vonnöten. Dies alles scheint Grund genug, jetzt eine Immobilie zu kaufen – nicht allerdings darin zu wohnen, sondern sie zu vermieten, um so sein Vermögen zu mehren. Verkauft werden derartige Anlagen als Steuerspar- und Treuhandmodelle, als Anlage ohne Risiko, die sich gleichsam und auf wundersame Weise von selbst rechnet.

Jedoch werden bei kaum einer Anlageform so viele Fehler gemacht: Trotz Investitionen in Höhe sechsstelliger Summen wird gekauft, als handele es sich um ein simples Fahrrad. Dabei werden steuerliche Vorteile oft überschätzt und falsche Finanzierungswege gegangen. Wer zu gutgläubig ist, sich über Preise und Finanzierungen nicht informiert, kann sich dabei schnell ruinieren.

Jeder Käufer sollte sich im Klaren sein: Der Immobilienerwerb ist mit einem üblichen Sparvertrag nicht zu vergleichen. Immobilien sind in Deutschland teuer, und sie werden nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen finanziert. Kredite aber müssen bedient werden. Dies setzt voraus, daß die Einkommensverhältnisse nicht nur für die nächsten paar Jahre gesichert sind und daß genügend Geld zum „Sparen“ vorhanden ist. Immobilien passen nicht bei jedem Erwerber in die Lebensplanung. Steuern zu sparen ist eine Motivation für den Erwerb einer Immobilie, falsch wäre es, wenn es der alleinige Grund wäre.

Schon bei der Auswahl der Immobilie werden Fehler gemacht, insbesondere zu hohe Preise gezahlt, was die Anlage auf Dauer unrentabel macht. Während noch beim selbstgenutzten Objekt intensiv besichtigt wird und Preisvergleiche angestellt werden, scheint dies bei vermieteten Immobilien oftmals nicht notwendig zu sein. Gekauft werden sollten aber nur Objekte, die man kennt und bei denen man sicher ist, daß der Preis ortsüblich ist. Objekte, die man selbst niemals bewohnen würde, sind in aller Regel die falschen. Gute Lagen sind schlechten vorzuziehen, da sie besser wieder zu verkaufen sind. Sehr genau sollte überlegt werden, ob eine neue oder gebrauchte Immobilie gekauft wird. Neubauten haben zwar bessere Abschreibungsmöglichkeiten, allerdings auch einen großen Nachteil: Der Kaufpreis ist deutlich höher, da es sich um eine freie Wohnung handelt. Wird sie vermietet, sinkt ihr Wert um rund 20 bis 30 Prozent. Ob dies durch höhere Abschreibungsmöglichkeiten kompensiert wird, ist fraglich. Bei einer Altimmobilie ist dies anders: Da die Wohnung bereits vermietet ist, kann der Wert sogar kurzfristig steigen, wenn die Wohnung dann frei wird. Die steuerlichen Vorteile fallen allerdings geringer aus.

Üblicherweise werden vermietete Immobilien mittels eines Festkredits finanziert. Die Tilgung läuft über Kapitallebensversicherungen, teils auch über Bausparverträge. Eigentlich ist dies immer eine problematische Kombination von Krediten und Sparverträgen, die sich nicht rechnet. Sie bietet allerdings steuerliche Vorteile: Die Zinsen können bei vermieteten Objekten steuerlich geltend gemacht werden als „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“. Da nicht getilgt wird, bleiben diese Vorteile über Jahre hinweg konstant hoch. Vorsicht ist allerdings geboten: Wird die Immobilie nach zehn Jahren verkauft, weil sie zum Beispiel weitgehend abgeschrieben ist, wird der Anleger mit dem Problem der schlechten Rückkaufswerte bei Lebensversicherungen konfrontiert. Ein möglicher Gewinn kann nicht realisiert werden. Das Fortführen der Lebensversicherung empfiehlt sich aber nur selten. Überlegenswert ist es daher, auch vermietete Immobilien über ein klassisches Tilgungsdarlehen bei der Bank zu finanzieren. Bei einer einprozentigen Tilgung sind die steuerlichen Nachteile zumindest in den ersten zehn Jahren gering. Ein Disagio, das steuerlich geltend gemacht werden kann, empfiehlt sich nur, wenn der Käufer im Jahr des Erwerbs ein außergewöhnlich hohes Einkommen hat. Da das Disagio die Zinsbelastung in den Folgejahren drückt und damit auch die Verluste aus Vermietung und Verpachtung, hat es lediglich einen kurzfristigen steuerlichen Effekt, der sich langfristig nicht rechnet. Neben den Verlusten aus Vermietung und Verpachtung kann eine Immobilie abgeschrieben werden, deutlich höher bei neuen Immobilien (in den ersten acht Jahren fünf Prozent des Gebäudewertes) als bei Altbauten.

Kaum ein Objekt rechnet sich aber nach der Formel: Mieteinnahmen plus Steuervorteile gleich Zinsbelastung plus Tilgung. Eigengeld ist daher auch bei vermieteten Immobilien erforderlich. Erst bei einem Eigenkapital von 20 Prozent geht diese Rechnung in aller Regel auf. Voraussetzung hierfür ist, daß der Erwerber ein überdurchschnittliches Einkommen hat (ab 100.000 Mark pro Jahr).

Mieten sind keine garantierten Einnahmen. Gerade in den neuen Bundesländern stehen viele Objekte leer oder lassen sich nicht, wie kalkuliert, vermieten. In diesem Fall wird jede Beispielrechnung Makulatur. Das Risiko trägt aber der Erwerber. Mietgarantien sind meist nichts wert. Wenn es ernst wird, gehen Mietgaranten, meist eine GmbH, pleite. Wichtig ist es daher, bei den Berechnungen ortsübliche und realistische Mieten zugrunde zu legen.

Beim Erwerb einer Immobilie wird inzwischen häufig beim Notar kein Kaufvertrag, sondern ein Geschäftsbesorgungsvertrag („Treuhandmodell“) abgeschlossen. Vermeintlicher Vorteil dieser Vertragskonstruktion: Der Käufer beauftragt einen Treuhänder, der alle Verträge nebst der Finanzierungsverträge für ihn abschließt. Diese Lösung ist für den Erwerber zwar bequem, aber gefährlich. Damit sind hohe Nebenkosten verbunden – Dienstleistungen müssen bezahlt werden –, sogenannte „weiche“ Kosten mindern oder verhindern aber eine mögliche Rendite. Provisionen (sogenannte Innenprovisionen) können nur schwer erkannt werden, und der Erwerber liefert sich hinsichtlich der weiteren Vertragsgestaltung dem Treuhänder aus. Der klassische notarielle Kaufvertrag ist daher vorzuziehen. Bei der Finanzierung kann die Bank beraten, hinsichtlich der steuerlichen Vorteile hilft der Steuerberater.

Nicht jeder sollte daher eine Immobilie kaufen, schon gar nicht bei nur mittlerem Einkommen und wenn das Hauptmotiv ist, Steuern zu sparen. Die Sonderabschreibungen in den neuen Bundesländern laufen dieses Jahr aus, Torschlußpanik ist aber ein schlechter Ratgeber. Eine Fehlinvestition wird man nie durch steuerliche Vorteile kompensieren. Stimmen jedoch die Rahmenbedingungen, wird das Objekt sorgfältig ausgewählt und paßt die Investition in die langfristige Lebensplanung, ist die vermietete Immobilie allerdings eine sinnvolle Altersvorsorge. Christian Schmid-Burgk

Der Autor ist Mitarbeiter der Hamburger Verbraucherzentrale