Miethai & Co.: Betriebskosten

Verjährt oder verwirkt?  ■ Von Achim Woens

Oft dauert es unerträglich lange, bis der Vermieter die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen zustellt. Da diese oft mit einer Nachzahlung verbunden sind, glaubt manche/r MieterIn durch Stillhalten den Kelch an sich vorübergehen zu lassen. Doch durch Wegsehen werden Probleme nicht gelöst.

Ist – durch einen Blick in den Mietvertrag oder durch eine Beratung – geklärt, daß der Vermieter über bestimmte Betriebskosten abrechnen darf bzw. muß, gilt folgendes: Der Anspruch auf die Nachforderung von Betriebskosten verjährt nach vier Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt am Tage des Zugangs der Abrechnung. Das kann aber nicht dazu führen, daß der Vermieter sich ewig Zeit lassen darf.

Denn liegt die Abrechnung nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vor, können die Vorauszahlungsbeträge als Druckmittel so lange zurückbehalten werden, bis die Abrechnung erstellt ist. Dann allerdings müssen die zurückbehaltenen Beträge nachentrichtet werden. Achtung: Bei Sozialwohnungen kann der Vermieter zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode grundsätzlich keine Nachzahlungen mehr verlangen. Vereinzelt gibt es auch Urteile, die diesen Zwang zur rechtzeitigen Abrechnung auch auf freifinanzierte Wohnungen ausdehnen.

Allerdingt können Ansprüche des Vermieters auch schon früher verwirkt sein. Hier reicht es allerdings nicht, daß die Abrechnungsperiode bereits eine bestimmte Zeitspanne zurückliegt. Es muß zusätzlich aus den näheren Umständen zu schließen sein, daß eine Abrechnung über diesen Zeitraum nicht mehr zu erwarten ist. Beispielsweise wenn die Abrechnung für 1996 ordnungsgemäß zugestellt wurde und kein Wort darüber verloren wurde, daß für weiter zurückliegende Perioden nachträglich abgerechnet werden soll.

Kommt nun zwei Jahre später eine Abrechnung für 1995, so ist die entsprechende Forderung verwirkt. Oder: Wurde die Abrechnung für 1995 zugestellt und die geforderte Nachzahlung gezahlt, kann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt keine zusätzlichen Beträge mehr umlegen. Es sei denn, er hat vorher darauf hingewiesen.

Achim Woens ist Berater bei Mieter helfen Mietern,

Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40