Miethai & Co: Kaution

Durch Vermieterwechsel verloren?  ■ Von Dirk Dohr

Bei einem Verkauf des Hauses beziehungsweise der Wohnung müssen die Mieter ein besonderes Augenmerk auf den Verbleib der Kaution werfen. Nach § 572 BGB muss der Erwerber, der mit der Eintragung im Grundbuch neuer Vermieter geworden ist, die Kaution bei Mietvertragsende nur dann an den Mieter zurückzahlen, wenn er diese vom Verkäufer, also dem alten Vermieter, erhalten hat. Dies kann entweder durch die Aushändigung der Kaution geschehen oder die Übernahme der Rückgabeverpflichtung. Aus diesem Grunde sollte der Mieter bei jedem Eigentümerwechsel beim alten Vermieter darauf drängen, dass er die Kaution an den neuen Vermieter übergibt. Hier existiert ein einklagbarer Anspruch des Mieters: Der alte Vermieter ist verpflichtet, dem neuen Vermieter die Kaution auszuhändigen. Sinnvoll ist in jedem Fall, sich vom neuen Vermieter bestätigen zu lassen, dass er die Kaution inklusive der bis dahin aufgelaufenen Zinsen erhalten hat.

Bislang sind die Gerichte davon ausgegangen, dass der alte Vermieter von der Rückzahlung der Kaution befreit wird, wenn er sie dem neuen Vermieter ausgehändigt hat und dem Mieter dies in Form einer Abrechnung der Kaution mitgeteilt hat.

Nun hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgestellt, dass ein Ex-Vermieter trotzdem weiter für die Rückzahlung der Kaution haftet. Aufgrund der besonderen rechtlichen Situation – ein Vermieter verwaltet als „Treuhänder“ für den Mieter die Mietvertragskaution – kann eine Altvermieter sich der Rückzahlungsverpflichtung nicht entziehen.

Allerdings kann der Mieter nach dem rechtlichen Grundsatz von „Treu und Glauben“ erst dann den Altvermieter in Anspruch nehmen, wenn der aktuelle Vermieter die Rückzahlung trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht vornimmt. Auch in Fällen, in denen der neue Vermieter zwar die Kaution nachweisbar erhalten hat, diese jedoch dann „veruntreut“ hat, das Geld also nicht mehr vorhanden ist, muss ein Altvermieter für die Rückzahlung gerade stehen.

Für alle, die in der Vergangenheit mit einer solchen Situation konfrontiert waren, kann daher eine Rechtsberatung lohnend sein, um zu klären, ob – gestützt auf das neue mieterfreundliche Urteil – jetzt noch ein Anspruch auf Rückzahlung gegen den Altvermieter vorliegt. Lang zurückliegende Fälle müssen jedoch gesondert geprüft werden.

Dirk Dohr ist Jurist bei Mieter helfen Mietern,Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, Telefon 431 39 40