So viel Wärme steht Ihnen zu
Bei einer Zentralheizung hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Wohnung warm wird. Die Höhe der Temperatur ist meist im Mietvertrag geregelt. Gerichte meinen, 20 bis 22 Grad sollten genügen
Wer das Thermostatventil seiner Zentralheizung aufdreht, die erwartete Wärme dann jedoch ausbleibt, sollte es nicht dabei belassen. Wird das Gebäude von einer zentralen Feuerstätte versorgt – in der Regel per Heizanlage im Keller –, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sein Mieter nicht frieren muss. Gesetzlicherseits ist allerdings keine Mindesttemperatur vorgeschrieben. Gleichwohl sollte man die Raumluft zwar so warm wie nötig, aber so kühl wie möglich halten – das spart Energie und macht sich auf der nächsten Heizkostenabrechnung positiv bemerkbar.
Der Hausbesitzer hat dafür zu sorgen, dass sämtliche Wohnungen so warm werden, wie im Mietvertrag vereinbart. Doch müssen die dort festgehaltenen Temperaturen angemessen sein. „Eine Klausel, nach der zwischen 7 und 22 Uhr eine Temperatur von 18 Grad als vertragsgemäße Erfüllung gilt, ist unwirksam“, meinten die Richter in einem Fall (AG Charlottenburg, Az. 19 C 228/98). Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Höhe der Temperatur, kann man auf Grund verschiedener Urteile davon ausgehen, dass 20 bis 22 Grad als ausreichend gelten.
Enthalte der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, heißt es in einem Urteil des Landgerichts Berlin, gelte „der übliche Zeitraum der Beheizung“ vom 1. Oktober bis zum 30. April. Zwar wird in der Rechtsprechung im Einzelfall die Frage, welche Temperatur eine „ordnungsgemäße Erfüllung“ der Heizpflicht darstellt, durchgehend uneinheitlich beantwortet. Doch die Richter legten in diesem Fall sogar fest, in welcher Zeit der Vermieter dem Mieter welche Temperatur schuldet. So müsse in Wohnräumen zwischen 6 und 23 Uhr eine Temperatur von 20 Grad möglich sein; in Bad und Toilette sogar 21 Grad. „Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden“, so die Richter, werde dessen Beheizung „nicht geschuldet“. Nachts zwischen 23 und 6 Uhr müsse nach Ansicht des Gerichts die Erwärmung aller Räume auf 18 Grad möglich sein (Az. 64 S 266/97).
Wird nur unzureichend geheizt, kann dies ein „Mangel an der Mietsache“ sein, was unter Umständen zur Mietminderung berechtigt – die Wohnung ist dann nicht in vertragsgemäßem Zustand. Die Höhe einer Mietminderung wird dabei im Einzelfall festgelegt. So hielt das Amtsgericht Charlottenburg in dem schon eingangs zitierten Fall „bei Durchschnittstemperaturen bis maximal 18 Grad eine Mietminderung von 10 Prozent“ für angemessen. 20 Prozent gewährte das Amtsgericht Köln bei einer Zimmertemperatur von 16 bis 18 Grad. Vor dem Landgericht Kassel erwirkten Mieter bei einem Heizungsausfall im Winter 50 Prozent, bei fehlender Beheizbarkeit der Wohnung während der Heizperiode hielt vor vielen Jahren das LG Berlin 75 Prozent für angemessen, während das Landgericht Hamburg bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode 100 Prozent Mietminderung zugestand.
Doch kann – bei allem Recht auf Mietminderung – der Mieter auf die Nase fallen. So bezeichnete es das Amtsgericht Erkelenz als nur „unwesentlichen Mangel“, der nicht zur Mietminderung berechtigte, als in einem Fall die Heizung für vier Tage ausfiel. Es sei „zwar misslich, dass die Heizungsanlage auf Grund eines leeren Heizöltanks mitten im Winter ausfalle“, zitiert der Deutsche Mieterbund aus dem Urteil. Doch fielen Heizungsanlagen „typischerweise während der Zeit“ aus, in der die Mieter darauf angewiesen seien. Auch hätten die Mieter nicht während der ganzen vier Tage im Kalten gesessen, da „eine Wohnung nicht schlagartig auskühlt“.
Eine Heizpflicht des Mieters besteht übrigens nicht. Er muss allerdings dafür sorgen, dass an Haus und Wohnung kein Schaden entsteht – beispielsweise durch Einfrieren der Rohre. Wer die Wintermonate in wärmeren Gefilden verbringt, sollte vorsorgen und einen Schlüssel bei Nachbarn deponieren, damit sie von Zeit zu Zeit nach der Wohnung sehen. Dem Mieter ist es während seiner Abwesenheit auch gestattet, zur Betreuung der Wohnung vorübergehend einen Verwandten oder Bekannten aufzunehmen. Um den Geldbeutel zu schonen, kann man an seinem Heizverhalten arbeiten: Jedes Grad Raumtemperatur weniger mindert die Heizkosten um sechs Prozent. ANDREAS LOHSE
