jwschoop

02.11.2019 , 15:37 Uhr

Der eigentlich für Kleinvermieter problematische Sachverhalt wird geschickt umschifft. Wir stellen uns folgendes Szenario vorher:

Eine Kleinvermieterin hat 2017 eine Wohnung zur Vermietung gekauft. Dafür hat sie ihr gesamtes Erspartes - 100.000 € - eingesetzt und zusätzlich einen Kredit von 300.000 € aufgenommen. Auch die Nebenkosten des Kaufs (15% von 400.000 €) hat sie via Kredit finanziert, also noch einmal 60.000 €. Sie hat also insgesamt einen Kredit von 360.000 € aufgenommen.

Hätte sie Wohnung 2017 direkt weiterverkauft - sie hätte wieder 400.000 € bekommen. Würde sie davon den Kredit abbezahlen (360.000 €), blieben ihr noch 40.000 €. Damit hätte sie 60% ihres Vermögens verloren.

Erst über Zeit - aufgrund der positiven Rendite der Vermietung - hätte sich die Situation irgendwann umgekehrt.

Jetzt passiert aber folgendes: Aufgrund der Mietpreisbremse sinken die erwarteten Mieteinnahmen um bis zu (siehe Artikel) 37%. Das heißt der Wert der Wohnung sinkt mindestens auch um 37% (tendenziell sogar etwas mehr - die Kosten sinken ja nicht!). Auf einmal ist die Wohnung gar nicht mehr 400.000 € Wert, sondern nur noch 252.000 €.

Wenn unsere Kleinvermieterin diese Wohnung jetzt verkauft, hat sie also nicht nur ihr Eigenkapital komplett verloren (vorher 100.000 € - jetzt null), sie kann nicht einmal den Kredit vollständig abbezahlen, sie bleibt auf einem Restkredit von 108.000 € sitzen.

Blöd gelaufen. Gerade wenn es der Altersvorsorge diente.