miethai: Vorsicht bei Reparaturaufträgen

Jüngst entschied der Bundesgerichtshof (BGH) folgenden Fall: Der Mieter war laut Mietvertrag verpflichtet, die Heizungsanlage zu überprüfen. Dies tat er auch. Als festgestellt wurde, dass Ausdehnungsgefäße und Thermostatventile defekt waren, gab er der Wartungsfirma deren Reparatur in Auftrag. Vom Vermieter verlangte der Mieter nun einen so genannten Aufwendungsersatz für die Reparaturarbeiten.

Der BGH gab jedoch dem Vermieter recht, der sich weigerte, die Reparaturkosten im Nachhinein zu übernehmen. Nur in den beiden ausdrücklich im Gesetz geregelten Fallkonstellationen kann der Mieter für Reparaturen am Mietobjekt Ersatz vom Vermieter verlangen. Entweder der Vermieter befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug oder aber es handelt sich um einen Mangel, der sofort behoben werden muss, wie zum Beispiel ein akuter Wasserrohrbruch oder ein Totalausfall der Heizung an einem Winterwochenende.

Deshalb gilt für alle Mieter, die eine solche Ersatzvornahme beabsichtigen: erst den Vermieter in Verzug setzen. Hierzu muss man dem Vermieter nachweislich – also am besten schriftlich per Einschreiben – die Mängel möglichst genau schildern und eine Frist setzen. Die Frist muss exakt aus dem Kalender ablesbar sein, um nach Verstreichen der Frist einen Verzug annehmen zu können. Deshalb nicht schreiben „Bitte beseitigen sie die Mängel binnen 14 Tagen“, sondern vielmehr „bitte beseitigen Sie die Mängel bis zum 11. April 2008“. Dann kann der Reparaturauftrag vergeben werden.

Allerdings ist eine solcher Ersatzvornahme nur dann angeraten, wenn das Kostenvolumen überschaubar und die zu erledigenden Arbeiten genau vorgegeben sind. Also bitte nicht diesen Weg wählen, wenn es zum Beispiel um Durchfeuchtungsschäden geht, deren Ursache nicht geklärt ist. SYLVIA SONNEMANN

SYLVIA SONNEMANN ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhm-hamburg.de