Nicht ohne den Vermieter

Untervermietung: Will der Mieter einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlassen, so kann er von seinem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind

Manchmal wird eine Wohnung zu groß oder zu teuer. Dann greifen viele zu einem bewährten Mittel und suchen sich einen Untermieter. Dabei ist zweierlei zu unterscheiden: die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung sowie deren teilweise Untervermietung.

Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, die Wohnung komplett einem Dritten zu überlassen, insbesondere weiterzuvermieten. Sonst kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen „unbefugter Gebrauchsüberlassung“ kündigen. Zuvor jedoch muss dem Mieter mittels einer Abmahnung die Chance eingeräumt werden, die unerlaubte Untervermietung zu beenden. Dann „hat der Mieter alles Zumutbare“ zu tun, so das Landgericht Berlin, um den alsbaldigen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dazu gehöre notfalls sogar „eine Räumungsklage oder das Bemühen, durch finanzielle Zuwendungen den Untermieter zu bewegen, die Mietsache zurückzugeben“ (Az. 62 S 306/98).

Meist dürfte es aber darum gehen, ein Zimmer unterzuvermieten. Das Gesetz ist hierbei entgegenkommend. Will der Mieter einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Das können wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein, beispielsweise wenn der Bewohner in einen finanziellen Engpass geraten ist.

2. Das „berechtigte Interesse“ an der Untervermietung ist erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. So entschied in einem Fall das Landgericht Berlin: „Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung der Wohnung, wenn seine finanziellen Verhältnisse sich nach Mietvertragsabschluss wegen unvorhergesehener Mietsteigerungen verschlechtern“ (Az. 67 S 82/96).

3. Nur ein Teil der Wohnung wird untervermietet. Der Hauptmieter muss also selber noch in der Wohnung wohnen. Denkbar ist hierbei aber, dass der Mieter aus beruflichen Gründen von seinem Wohnort vorübergehend abwesend ist.

4. In der Person des künftigen Untermieters darf kein „wichtiger Grund“ vorliegen, der einer Untervermietung widerspräche. Ein „wichtiger Grund“ liegt allerdings dann nicht vor, wenn dem Vermieter allein die ausländische Herkunft des Untermieters nicht passt. Es kann jedoch dann der Fall sein, wenn der vorgeschlagene Untermieter in seinem früheren Mietverhältnis beispielsweise den Hausfrieden empfindlich gestört hat.

Der Vermieter darf die Untervermietung zudem ablehnen, wenn andernfalls die Wohnung überbelegt wäre oder ihm der potenzielle Untermieter vorab nicht namentlich genannt wird. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse daran nachweist, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Vertraglich ausschließen kann man das Sonderkündigungsrecht nicht: Eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Berlin, Az. 67 T 71/96).

Oft müssen Mieter im Rahmen einer Untervermietung an den Hausbesitzer einen Mietaufschlag abführen, was eigentlich niemand richtig zu begründen weiß, denn eine Leistung des Vermieters steht dem nicht gegenüber; schließlich zahlen auch Paare und Familien keine „Kopf-Prämie“, sondern ihre Miete pauschal pro Wohnung. Ein etwaiger Untermietzuschlag kann nur im Rahmen eines ordentlichen Mieterhöhungsverfahrens geltend gemacht werden.

Ein Dreiecksverhältnis zwischen Vermieter, Hauptmieter und Untermieter gibt es nicht. Vertragspartner des Vermieters ist und bleibt der Hauptmieter. Verursacht also der Untermieter einen Schaden, wird sich der Hausbesitzer an seinen Hauptmieter halten, der wiederum den Verursacher in die Pflicht nehmen kann. Auch hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Kopie des etwaigen Untermietvertrages. Den sollte man allerdings abschließen und darin folgende Punkte aufführen: Adresse der Wohnung, Lage des Zimmers; Hinweise auf dessen Möblierung; Höhe der Untermiete, deren Zahlweise sowie eine Regelung, in welcher Form sich der Untermieter an den Betriebskosten beteiligt; Kaution (maximal drei Monatskaltmieten); Kündigungsklauseln in Anlehnung an das Hauptmietverhältnis.

Die Aufnahme von Familienangehörigen wie Eltern oder Kindern in die eigene Wohnung übrigens ist keine Untervermietung im Sinne des Gesetzes und bedarf daher auch nicht der Erlaubnis des Vermieters. Heiratet die Mieterin, kann der Gatte also problemlos in ihre Wohnung einziehen. Das gilt auch für Lebenspartner ohne Trauschein. Fachleute sprechen hier vom „zulässigen unselbstständigen Mitgebrauch“ der Wohnung. Allerdings zählen weder Geschwister noch sonstige Verwandte zu dem solcherart bevorzugten Personenkreis. ANDREAS LOHSE