Teuer wie kaum zuvor

Die vergangene Heizperiode wird mutmaßlich alle Preisrekorde brechen. Mieter sollten wissen, wie sie die Heizkostenabrechnung lesen. Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung Kürzung um 15 Prozent

VON ANDREAS LOHSE

Das Ende der Heizperiode ist sichtbar nah. Wir merken das nicht nur am Wetter, sondern auch daran, dass derzeit wieder die Mitarbeiter von Messdienstfirmen zumindest durch die zentralbeheizten Wohnungen streifen, um die kleinen Striche an den Heizkostenverteilern der Heizkörper abzulesen. Die thermometerähnlichen Verdunstungsröhrchen messen allerdings nicht die tatsächlich physikalisch verbrauchte Wärmemenge. Deshalb lässt sich nicht sagen, wie viel „ein Strich Verdunstung“ kostet. Das Rechenzentrum der Messdienstfirma stellt die Menge verdunsteter Flüssigkeit aus den Ampullen in ein bestimmtes Verhältnis zu den im Jahresverlauf entstandenen Kosten, beispielsweise für Brennstoffe und Wartung. Wenige Wochen später flattert dann den Mietern die Heizkostenabrechnung ins Haus.

Dabei werden Verbraucher in dieser Heizperiode mutmaßlich deutlich mehr für Wärme bezahlen müssen als je zuvor. Preistreiber sind die flüssigen Brennstoffe, also insbesondere Heizöl, mit einer Erhöhung von 34,2 Prozent (nach 11,4 Prozent im vergangenen Jahr). Hinzu kommt Gas mit einer Erhöhung um 10,4 Prozent. Seit 2000 haben sich die Gaspreise sogar um 34,0 Prozent erhöht und liegen damit an der Spitze noch vor den flüssigen Brennstoffen (32,6 Prozent). Nach Angaben von Experten der Wohnungswirtschaft müssen sich Mieter auf erhebliche Nachzahlungen bei den Nebenkostenabrechnungen einstellen. „Die Verbraucher in Deutschland müssen für 2005 mehr als 8 Milliarden Euro mehr für Heizung und warmes Wasser zahlen als noch vor zwei Jahren“, meint Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes. Das sei eine zusätzliche Belastung von durchschnittlich 300 Euro bei einer ölbeheizten 90-Quadratmeter-Wohnung. Bei Gas seien es durchschnittlich 100 Euro, wobei sich die Gaspreiserhöhungen der letzten Wochen erst in der nächsten Saison voll auswirken dürften.

Deshalb sollten Mieter wissen, worauf sie bei einer Heizkostenabrechnung zu achten haben. Heizkosten müssen grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden, laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu mindestens 50, höchstens zu 70 Prozent der Gesamtkosten. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab – meist nach Größe der Wohnung – auf die Mieter verteilt. Das bedeutet: Jeder Mieter ist immer auch anteilig an den unter Umständen hohen Kosten beteiligt, die beispielsweise jener Nachbar verursacht, der meint, selbst bei tiefstem Frost in seiner Wohnung nur leicht bekleidet herumlaufen zu müssen, und infolgedessen die Heizung auf Hochtouren laufen lässt.

Doch was darf der Vermieter als „Heizkosten“ abrechnen? Grundsätzlich handelt es sich dabei um all jene Kosten, die dem Vermieter selbst auch tatsächlich entstanden sind: für Brennstoffe und deren Lieferung, Betriebsstrom, Kosten für Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Wartung, Reinigung, Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz, Kosten für Erfassungsgeräte und Messdienstfirma sowie für den Schornsteinfeger. Die einzelnen Posten müssen eindeutig erkennbar sein. „Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Kosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in der Heizkostenverordnung aufgeführten Kostenarten aufzugliedern“, entschied dazu das Landgericht Berlin (Az. 64 S 257/00).

Die Abrechnung muss ferner Angaben zum Abrechnungszeitraum enthalten, den Umlageschlüssel, beheizte Fläche der Wohnung, den gemessenen Verbrauchsanteil, die geleistete Vorauszahlung sowie die fällige Rück- oder Nachzahlung. Weitere Kosten wie Reparaturen gehören nicht dazu, Instandhaltung ist Sache des Eigentümers.

Wer an der Höhe oder gar daran zweifelt, dass die umgelegten Kosten entstanden sind, darf die Originalrechnungen beim Vermieter einsehen. Dazu gehören auch die Ablesebelege der übrigen Mieter. Denn erst dadurch lässt sich klären, ob die Einzelberechnung richtig ist. „Der Vermieter kann dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Heizkostenabrechnung des Gebäudes nicht aus Gründen des Datenschutzes und der informationellen Selbstbestimmung der weiteren Nutzer im Gebäude verweigern“ (AG Münster, Az. 3 C 2015/98).

Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung sind nur erlaubt, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre, beispielsweise bei einer ohnehin geplanten Modernisierung des Hauses. Ebenfalls ausgenommen sind Studenten-, Pflege- und andere Heime sowie solche Wohnungen, in denen die Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können. Greifen die Ausnahmen nicht und wird trotzdem entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter „den auf ihn entfallenden Anteil“ pauschal um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).

Die vom Mieter gezahlten monatlichen Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Er muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf der Heizperiode die Abrechnung übermitteln (§ 556 BGB). Später ist eine etwaige Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat dies nicht zu vertreten, wenn er beispielsweise selbst erst verspätet eine umlagefähige Rechnung erhält. Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung wiederum innerhalb von zwölf Monaten nach ihrem Zugang geltend machen. Reklamationen zur Heizkostenabrechnung müssen grundsätzlich an den Vermieter gerichtet werden. Er ist der Vertragspartner, der seinerseits die Messdienstfirma beauftragt: „Eine Heizkostenabrechnung muss vom Vermieter stammen und an den Mieter gerichtet sein“ (LG Berlin, Az. 63 S 562/99). Im Zweifel gilt immer: Lassen Sie sich mietrechtlich beraten.