MIETHAI : Mängel verjähren nicht
■ Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstraße 30, 20357 Hamburg, ☎ 4 31 39 40
Der Bundesgerichtshof hat am 17. Februar 2010 ein für Mieter entscheidendes Urteil zur Verjährung gesprochen: Forderungen verjähren danach in der Regel innerhalb von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine Mietzahlungspflicht aus dem Jahr 2006 verjährt, wenn die Verjährung nicht durch Verhandlungen oder durch eine gerichtliche Geltendmachung gehemmt wurde, zum 31. 12. 2009. Was wäre aber, wenn der Mieter im Jahr 2006 zum Beispiel ein defektes Fenster moniert hätte, das sich im Jahr 2010 immer noch nicht öffnen lässt?
Es gibt Juristen, die die Meinung vertreten, dass der Reparaturanspruch des Mieters dann verjährt sei und der Vermieter das Fenster nicht mehr reparieren müsse. Dem hat der Bundesgerichtshof eine deutliche Absage erteilt. Der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters sei eine vertragliche Dauerverpflichtung des Vermieters, die ständig neu entstehe und daher nicht verjährbar sei. Mieter müssen daher nicht zügig Klage auf Instandsetzung einreichen, wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt. Auch nach Jahren vergeblicher Versuche, den Vermieter zum Handeln zu bringen, verlieren Mieter nicht das Recht, die Reparatur einzufordern.
Vorsicht ist aber noch beim Minderungsrecht geboten. Wer die Miete vorbehaltlos trotz vorhandener Mängel voll zahlt, kann für die Vergangenheit keine Mietminderung einfordern. Wer Mängel hat und nicht gleich die Miete kürzen will, sollte dem Vermieter baldmöglichst schreiben, dass die Miete ab sofort unter dem Vorbehalt der Mietminderung und Rückforderung gezahlt wird. Nur dann kann später rückwirkend eine Mietkürzung gefordert werden.