Miete: jetzt zwei in einer
NEBENKOSTEN Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Kontrolle rechnet sich in vielen Fällen
■ Ratgeber „Mietnebenkosten“ vom DMB und den Verbraucherzentralen, 12,40 €. Bestell- und Versandinformationen unter www.ratgeber.vzbv.de
■ Berliner Betriebskostenübersicht: www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/
■ Berliner Heizkostenspiegel: www.heizspiegel-berlin.de
■ Betriebskostenverordnung: bundesrecht.juris.de
■ Flyer „Der Energieausweis“, herausgegeben vom DMB und der Deutschen Energie-Agentur als kostenloser Download unter www.mieterbund.de/klimaprojekt.html
VON KRISTINA SIMONS
Man mag schon gar nicht mehr von Mietnebenkosten sprechen. Im Schnitt zahlen Mieter in Deutschland mittlerweile 2,78 Euro pro Quadratmeter und Monat an kalten und warmen Betriebskosten, also inklusive Heizung und Warmwasser. Für einen Berliner Haushalt werden dafür sogar durchschnittlich 3,66 Euro fällig. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung summiert sich das im Jahr auf rund 3.514 Euro. Als „zweite Miete“ werden die Nebenkosten deshalb leider zu Recht bezeichnet.
Hinzu kommt, dass nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar ist. „Allein im Jahr 2008 drehten sich 37,6 Prozent aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine des DMB um dieses Thema“, so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Auch hier kann also ein Grund für (zu) hohe Nebenkosten liegen. Mieter sollten deshalb immer prüfen, ob die aufgeführten Vorauszahlungen stimmen, ob die abgerechneten Kosten überhaupt umlagefähig und ob sie korrekt berechnet sind.
Ein festes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es nicht. Sie muss allerdings so gestaltet sein, dass ein „Normalmieter“ sie nachvollziehen und überprüfen kann. Was Vermieter überhaupt auf ihre Mieter umlegen dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (Paragraf 2) geregelt. Grundsätzlich sind das natürlich nur Kosten, die auch tatsächlich angefallen sind. Zudem sind Vermieter verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln und etwa bei der Auftragsvergabe an Firmen Kosten und Konditionen abzuwägen. Die meisten Betriebskosten können Vermieter entweder nach Wohnfläche, pro Kopf oder nach Verbrauch umlegen. Ein einmal festgelegter Verteilerschlüssel ist allerdings in der Regel bindend. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen dagegen immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden, und zwar meist zu jeweils 50 Prozent nach Verbrauch und nach Wohnfläche. Mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung im Januar 2009 gilt allerdings für bestimmte Gebäude ein Verteilerschlüssel von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Fläche.
Einen Anhaltspunkt, was im Schnitt wie viel kostet, bieten die „Berliner Betriebskostenübersicht“, aktuell zum Abrechnungsjahr 2007, und der „Berliner Heizkostenspiegel“. Vor allem die seit Jahren steigenden Energiekosten treiben die Nebenkosten immer weiter in die Höhe. So wurde zum Beispiel Öl im Jahr 2008 um rund 32 Prozent und Gas um rund 10 Prozent teurer. Doch ein Vergleich der aktuellen zur vorherigen Betriebskostenübersicht mit den Daten aus dem Jahr 2005 zeigt: Nahezu alle Posten sind teils sogar deutlich teurer geworden – zum Beispiel die Be- und Entwässerungskosten um 20 Prozent, die Grundsteuer um 19 Prozent und die Müllbeseitigung um 26 Prozent.
Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar
Worauf Mieter besonders achten sollten, sind zum Beispiel folgende Punkte: Nicht umlagefähig sind die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzen oder Verwaltung des Gebäudes. Sind Treppenhausreinigung und Gartenpflege Sache des Hausmeisters, dürfen diese Posten nicht doppelt, sprich: einzeln und zusätzlich als Teil der Hauswartskosten abgerechnet werden. Befinden sich im Haus Gewerbe wie Gaststätten oder Friseure, die höhere Betriebskosten verursachen, müssen Vermieter das bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Nebenkosten übernehmen. Dabei hilft ein Blick auf die Gesamtquadratmeterzahl des Hauses: Ist sie niedriger als im Vorjahr, hat der Eigentümer möglicherweise die gesamten Kosten lediglich auf die vermieteten Wohnungen umgelegt.
Für eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung haben Mieter 30 Tage Zeit. Außerdem dürfen sie sämtliche der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege des Vermieters einsehen und prüfen – allerdings nur noch im Büro des Vermieters oder eines Vertreters. Ein Anspruch auf Zusendung von Kopien besteht seit einigen Jahren nicht mehr. Für Einwendungen gegen die Abrechnung haben Mieter maximal zwölf Monate nach Eingang Zeit. Eventuelle Nachforderungen können Mieter zurückbehalten, solange die Abrechnung nicht fehlerfrei oder der Vermieter nicht auf die Beschwerden des Mieters eingegangen ist. Mietern muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugestellt werden, in der Regel bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Bei einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter überhaupt keine Nachforderungen mehr geltend machen.
Noch ein Tipp: Wer sich eine neue Wohnung sucht, sollte sich vorher den Energieausweis des Gebäudes zeigen lassen, der je nach Baualter seit Juli 2008 oder Januar 2009 Pflicht ist. Mit seinen Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes kann er potenzielle Mieter oder Käufer vor unangenehmen Überraschungen bei den Heizkosten bewahren.
