Stichwort Wohnen: Kauf bricht nicht Miete

■ Der Mieterverein rät: Was tun bei Eigentümerwechsel?

Bei Eigentümerwechsel wächst die Sorge der Mieter um das Mietverhältnis. Eine besondere Unsicherheit tritt beim Konkurs und der Zwangsversteigerung auf. Generell aber gilt zunächst der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.

Bei Eigentümerwechsel wie auch dem Fall, daß der Vermieter pleite geht, bleiben die Mietverträge wirksam. Ein Konkursverwalter kann dem Mieter nicht aus Anlaß der Konkurseröffnung kündigen.

Erst der neue Eigentümer kann eine rechtswirksame Kündigung gegen den Mieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, zum Beispiel Eigenbedarf oder anderes, aussprechen.

Wird ein Grundstück durch Zwangsversteigerung erworben, beträgt die Frist nur drei Monate, Voraussetzung ist aber das Vorliegen des berechtigten Interesses. Ein besonderes Risiko besteht bei befristeten Verträgen, in denen der Vermieter im Normalfall vor dem Ende des Mietvertrages keine Kündigung aussprechen könnte. Diese Mietverhältnisse sind dann bei Vorliegen des berechtigten Interesses gefährdet. Kündigungen im eigenen Namen können bei einem normalen Eigentümerwechsel jedoch erst ausgesprochen werden, wenn der Erwerber in das Grundbuch eingetragen ist.

Mietzahlungen sollten bei Eigentümerwechsel erst dann an den vermeintlichen Erwerber überwiesen werden, wenn der alte Eigentümer den Mieter vom Wechsel in Kenntnis gesetzt oder aber der Erwerber sich durch entsprechende Vollmacht oder einen beglaubigten Grundbuchauszug ausweist.

Auch andere Aktivitäten, wie Modernisierungsankündigungen, können mit Bevollmächtigung nur für den alten Eigentümer vorgenommen werden, solange ein Grundbucheintrag nicht erfolgte.

Besondere Vorsicht ist dann angebracht, wenn dem Vermieter für die Wohnung eine Kaution gezahlt wurde. Bei einem späteren Auszug weigert sich möglicherweise der Erwerber, die Kaution zurückzuzahlen, weil er sie vom vorherigen Eigentümer nicht erhalten hat und sich gegenüber diesem auch nicht zur Rückzahlung an den Mieter verpflichtet hat.

In diesen Fällen ist es ratsam, sich vom neuen Eigentümer bestätigen zu lassen, daß dieser die Kaution übernimmt. Anderenfalls muß sich der Mieter an den alten Eigentümer wenden. Droht der Vermögensverfall des Vermieters, sollte unbedingt geklärt werden, ob die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt ist. Der Mieter hat einen Anspruch auf Aussonderung, wodurch beim Konkurs ein Zugriff durch andere Gläubiger nicht erfolgen kann. Weigert sich der Vermieter zur Aussonderung, so kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

Bei sonstigen Forderungen des Mieters an den Eigentümer, wie zum Beispiel Auszahlung von Heizkostenguthaben, steht es beim Vermögensfall des Vermieters nicht günstig. Es gibt noch keine klare Linie in der Rechtsprechung, ob sich der Mieter mit seinen Forderungen an den Konkursverwalter werden kann oder ob er beim alten Eigentümer antreten muß, bei dem dann in der Regel nichts mehr zu holen ist. Reiner Wild

Berliner Mieterverein