Miethai & Co.: Mieterhöhung

■ 1. Teil: Wartefrist Von Sylvia Sonnemann

Schon kurz nach Erscheinen des Hamburger Mietenspiegels 1995 rollt die erste Welle der Mieterhöhungen für freifinanzierte Wohnungen. Vermieter machen viele Fehler, die zur Unwirksamkeit der Erhöhung führen können. Dieses gilt auch, wenn (als Textbaustein oder Formulartext) meist auf der ersten Seite des Erhöhungsverlangens die gesetzlichen Voraussetzungen einer Erhöhung genannt werden und so der Anschein erweckt wird, alles werde korrekt eingehalten. Eine Überprüfung kann sich lohnen.

Für jede Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 2 Miethöhegesetz) gelten die folgenden drei Voraussetzungen, von denen heute die erstgenannte dargestellt wird: Einhalten der Jahresfrist (1.), der Kappungsgrenze (2.) und der ortsüblichen Vergleichsmiete (3.).

1. Die Wartefrist muß gewahrt sein, d. h. der bisherige Mietzins muß seit mindestens einem Jahr unverändert sein. Ausgenommen hiervon sind Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, wegen gestiegener Kapital- oder Betriebskosten. Ist die Miete z. B. zuletzt zum 1. 11. 1994 an den Mietenspiegel angepaßt worden, darf ein neues Erhöhungsverlangen nicht vor dem 1. 11. 1995 zugehen. Unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Zustimmungsfrist von zwei Monaten (der Monat des Zugangs zählt nicht mit) käme in diesem Beispiel eine Erhöhung frühestens zum 1. 2. 1996 in Betracht.

Ist das Erhöhungsverlangen im Beispielsfall schon im Oktober zugegangen und soll die Miete zum 1. Januar 1996 erhöht werden, ist die Mieterhöhung nicht etwa nur einen Monat später wirksam, sondern insgesamt unwirksam. Die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung können die MieterInnen dann verweigern.