Guter Rat: Tückische Nebenkosten
Der Weg vom Mieter zum Eigentümer kann dornig sein – auch wenn die Wohnung von städtischen Unternehmen wie Saga und GWG verkauft wird
Der Trend geht zum Eigenheim. Selbst die städtischen Wohnungsunternehmen Saga und GWG haben angekündigt, Wohnungen aus ihrem Bestand den Mietern zum Kauf anzubieten. Bis Ende des Jahres wird deren Wert geschätzt, den Bewohnern dann ein konkretes Angebot unterbreitet. Allerdings lauern auf dem Weg vom Mieter zum Eigentümer viele Fallgruben. Sowohl die Kauffinanzierung als auch die folgenden Wohnkosten sind oft teurer als zunächst ersichtlich.
Zum Kaufpreis kommen die so genannten Erwerbsnebenkosten und in der Regel die Kosten einer Kreditfinanzierung hinzu. Erwerbsnebenkosten sind Notar- und Gerichtskosten, bei Wohnungen, die über einen Makler vermittelt werden, auch noch die Maklerkosten, die der Käufer zahlt. Gehörte das Haus bisher einem Eigentümer und wandelt der die Wohnungen jetzt in Eigentumswohnungen um, kommen noch die Kosten für das Abgeschlossenheitsverfahren dazu. Bei einem späteren Verkauf werden diese Kosten nicht erstattet. Die Saga bemüht zwar keinen Makler, die Kosten für das Abgeschlossenheitsverfahren fallen aber an. Eine Saga-Wohnung zum Kaufpreis von 100.000 Euro kann real schon mal ca. 105.000 kosten.
In aller Regel ist eine Kreditfinanzierung nötig. Zinsen und Bearbeitungsgebühren kalkulieren die meisten der künftigen Eigner noch ein. Schon in die Kaufüberlegungen sollte aber auch ein evtl. vorzeitiger Verkauf der begehrten Wohnung einberechnet werden. Denn die Banken lösen den mit ihnen abgeschlossenen Kreditvertrag dann auf und verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung, einen Abschlag auf die Zinsen, die für den Restbetrag in den folgenden Jahren noch angefallen wären.
Vorsicht ist auch bei der Berechnung von Steuervorteilen geboten, welche die Belastung einer Baufinanzierung tragbar erscheinen lassen. Tatsächlich muss der Käufer in der Lage sein, die Kreditleistung neben allen laufenden Verpflichtungen monatlich aufzubringen. Auf die einmal im Jahr erfolgende Steuererstattung sollte man sich für die laufenden Ausgaben nicht verlassen.
Auch wenn eine vernünftige Baufinanzierung erstellt wurde, können nach dem Kauf noch unerwartete Kosten entstehen – besonders, wenn es sich um „gebrauchte Wohnungen“ handelt. Die Tücke liegt in dem Reparatur- und Investitionsrückstand. Bei alten Häusern sind die Dächer marode, die Fassaden müssen wärmeisoliert, der Fahrstuhl erneuert werden. Das kostet. Und wenn die Eigentümerversammlung, in der die Eigner der einzelnen Wohnungen zusammengeschlossen sind, mehrheitlich eine Maßnahme beschließt, müssen alle diese anteilig finanzieren. Wenn dann im persönlichen Finanzbudget kein Spielraum mehr ist und die Banken keinen neuen Kredit mehr geben, steht für den Einzelnen u.U. nur noch der Verkauf an.
Und genau das sind die Risiken, die auf die Neueigentümer der Saga-Wohnungen zukommen: Die Häuser sind alt, Instandsetzungen teilweise schon lange aufgeschoben, und die Großeigentümerin Saga kann entscheiden, was gemacht wird. Notverkäufe durch die Eigentümer und Zwangsvollstreckungen durch die Banken scheinen da programmiert.
Interessant wird dann sein, ob die Saga sich in den Verträgen für diese Fälle ein Vorkaufsrecht vorbehalten wird und dies dann auch ausübt – oder ob dann Spekulanten Einzug in die Häuser halten können. Am Kauf von Saga-Wohnungen interessierten Mietern sei angeraten, sich an die Verbraucherzentrale zu wenden und sich dort qualifiziert und kompetent beraten zu lassen, bevor sie sich verkalkulieren. WALTRAUT BRAKER
Die Autorin ist Rechtsanwältin in Hamburg
