Miethai & Co Prozesse um Mietrückstände: Nach Aktenlage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 1. Juni entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum rückständige Mieten nunmehr auch im Urkundenprozess einfordern darf. Das bedeutet, dass der Vermieter die Mieter auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme verklagen kann und hierfür als Beweismittel lediglich Urkunden zugelassen sind. Zeugenaussagen und Sachverständigenbeweis sind in diesem Verfahren nicht zulässig.

Der Vermieter kann, wenn die Mieter eine Mietminderung für vorhandene Mängel durchführen, diese im Urkundenprozess verklagen. In diesem Verfahren kann er die Verpflichtung der Mieter, monatlich eine bestimmte Miete zu zahlen, durch eine Urkunde beweisen: den Mietvertrag. Die Mieter wiederum können ihre Berechtigung zur Mietminderung nicht durch eine Urkunde beweisen. Die Mieter werden folglich zunächst mit einem so genannten Vorbehaltsurteil zur Zahlung verurteilt und müssen ein weiteres gerichtliches Verfahren durchführen (das so genannte Nachverfahren).

In diesem sind dann wiederum alle Beweismittel zulässig und die Mieter können nun ihre Berechtigung zur Mietminderung durch den Beweis, dass in der Wohnung Mängel vorhanden sind, führen. Gelingt ihnen dieser Beweis, wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und der Vermieter trägt die gesamten Kosten. Der Nachteil des Urkundenprozesses liegt für die Mieter insbesondere darin, dass der Vermieter mit einem Vorbehaltsurteil bereits vorläufig vollstrecken kann und das Verfahren länger dauert, da nach dem Urkundenprozess noch das Nachverfahren durchgeführt werden muss.

Dieses Nachverfahren gleicht einem „normalen“ Prozess, in dem der Vermieter auf rückständige Miete klagt, weil er die Minderung für unberechtigt hält. Der Mieter muss in beiden Fällen beweisen, dass die behaupteten Mängel vorliegen. Das Recht zur Mietminderung wurde durch die Entscheidung des BGH nicht beeinträchtigt.

Mieter sollten sich deshalb nicht davon abschrecken lassen auch weiterhin berechtigte Mietminderungen durchzuführen.

Christine Kiene ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de