Miethai & CoDruckfrisch aus dem Bundesgerichtshof: Zum Umgang mit virtuellen Flächen

Was für Wohnraummietverhältnisse gilt, soll jetzt auch für Gewerbemietverhältnisse gelten: Weicht die mietvertraglich angegebene Fläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche (nach unten) ab, können nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) Mieter entsprechend die Miete mindern (BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/01). Eine solche Flächenabweichung wird als Mangel angesehen, weil die tatsächliche Beschaffenheit, also die Größe der Mietfläche, von der Beschreibung im Mietvertrag und damit von der Soll-Beschaffenheit erheblich abweicht.

Bereits seit Urteilen des BGH vom März vergangenen Jahres konnten viele Wohnraummieter erfolgreich ihre Mieten reduzieren und die Überzahlungen für die Vergangenheit zurückfordern. Der Unsitte vieler Vermieter, ihren Grundbesitz (virtuell) zu vergrößern und so mehr Miete zu kassieren, wird nun auch in gewerblichen Mietverhältnissen der Riegel vorgeschoben.

Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter, der vor seinem Einzug eine erhebliche Flächenabweichung feststellt, zudem das Recht zur außerordentlichen Kündigung in dem ansonsten für fünf Jahre fest vereinbarten Gewerbemietverhältnis zugebilligt. Ob dieses Kündigungsrecht auch durchsetzbar gewesen wäre, wenn der Mieter die Räume unbeanstandet angenommen und benutzt hätte, ließ das Gericht offen. Wer also wegen einer erheblichen Flächenabweichung außerordentlich kündigen möchte, sollte sich zuvor unbedingt rechtlich beraten lassen.

Mieterinnen und Mieter, die den Verdacht haben, ihre gemietete Fläche sei deutlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, sollten deshalb so früh wie möglich selbst nachmessen oder nachmessen lassen. Mieter helfen Mietern vermittelt den Kontakt zu einer Architektin. Die Miete kann dann im Regelfall entsprechend der (mehr als zehnprozentigen) Abweichung gekürzt werden.

Sylvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de