Miethai & Co.: Kündigung (I)

■ Formelle Voraussetzungen Von Sylvia Sonnemann

MieterInnen, die sich vertragsgetreu verhalten, also pünktlich Miete zahlen etc., können vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Das Gesetz (§ 564b Abs. 2 BGB) benennt beispielhaft Gründe, die als ein solches Interesse gelten können, wie z.B. Eigenbedarf.

Eine wirksame Kündigung setzt jedoch nicht nur voraus, daß eine nachvollziehbare Begründung angegeben wird (materielle Wirksamkeit); oft scheitert eine Kündigung nämlich schon an Formalien: Die Kündigung muß (mit wenigen Ausnahmen) schriftlich und unter Angaben von Gründen erfolgen. Der Verweis des Vermieters z.B. auf ein Gespräch, in dem die Gründe bereits mitgeteilt wurden, genügt nicht.

Die Kündigung muß von sämtlichen Vermietern unterschrieben sein und an sämtliche MieterInnen gerichtet sein. Wird der Vermieter rechtsanwaltlich vertreten, muß die Kündigung im Namen des Vermieters abgegeben werden und eine Originalvollmacht beigefügt werden. Fehlt diese Vollmacht, so kann die MieterIn das Schreiben unverzüglich als vollmachtslos zurückweisen. Erfolgt eine Kündigung nach Eigentümerwechsel, so kann sich der Weg zum Grundbuchamt lohnen: Der Käufer kann die Kündigung nur dann wirksam erklären, wenn er bereits im Grundbuch eingetragen worden ist.

Nach Erhalt einer Kündigung, die den genannten formellen Anforderungen nicht genügt, ist es in der Regel nicht ratsam, den Vermieter schlau zu machen, etwa durch den Hinweis „bevor ich nichts Schriftliches habe, interessiert mich Ihre Kündigung nicht“ oder „in Ihrem Kündigungsschreiben fehlt die Unterschrift Ihres (mitvermietenden) Ehemannes“.

Eine übereilte Reaktion auf eine fristgemäße Kündigung ist unnötig und schadet meistens. Gleich nach Erhalt einer Kündigung sollten MieterInnen sich deshalb beraten lassen.