Miethai & Co.: Exoten

■ Sonstige Betriebskosten Von Dirk Dohr

Im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnungen finden die MieterInnen häufig am Ende die Abrechnungsposition „Sonstige Betriebskosten“. Viele Vermieter denken, an dieser Stelle alle restlichen Kosten abrechnen zu dürfen. Dies ist jedoch in dieser Allgemeinheit nicht richtig. Rechnungen über einzelne Positionen dürfen nur dann unter der Position „Sonstige Betriebskosten“ aufgenommen werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Es müssen „Betriebskosten“ im eigentlichen Sinne sein. Nicht hierunter fallen z. B. die Bankgebühren für das Mietekonto des Vermieters, eine Reparaturkostenversicherung, Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen. Betriebskosten können jedoch im Einzelfall so exotische Positionen sein wie z. B. Kosten für eine Dachrinnenheizung, für eine Müllschluckanlage, für die Überprüfung von Feuerlöschgeräten oder für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern.

2. Weiterhin müssen in dem Mietvertrag diese einzelnen Positionen ausdrücklich angeführt sein. Erst jetzt wieder hat das Landgericht Osnabrück entschieden (Urt. v. 31.05.1995 – 11 S 160/94; WM 1995 S. 434), daß eine pauschale Anführung der Umlage „Sonstige Betriebskosten“ nicht ausreicht. In diesem Fall stand im Mietvertrag nur, daß auch „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden dürfen. In der Abrechnung waren dann unter dieser Position Betriebskosten für das sich im Hause befindliche Schwimmbad und Sauna abgerechnet.

Da der Vermieter im Mietvertrag die MieterInnen jedoch nicht ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, daß jährlich die gesamten Unterhaltungskosten für das Schwimmbad und die Sauna von den MieterInnen gezahlt werden müssen, brauchten die MieterInnen in diesem Fall die Kosten nicht zu übernehmen.