miethai & co Kündigungsausschluss: Vorsicht statt Verzicht

Die Rechtslage nach der Mietrechtsreform ist immer noch nicht in allen Punkten geklärt. Während der Bundesgerichtshof (BGH) schon eine Entscheidung zu den Kündigungsfristen herbeigeführt hat, bleiben andere Bereiche noch unklar. Dazu gehört auch der Kündigungsausschluss. Dieser liegt dann vor, wenn in einem Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Kündigung des Mietverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel zwei, drei oder fünf Jahre) ausgeschlossen sein soll. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Dies war nach altem Recht zulässig, nach der Reform vom 1. September 2001 ist dies heftig umstritten. Eindeutig ist geregelt, dass für Mietverträge eine gesetzliche Kündigungsfrist gilt (für Mieter drei Monate) und eine zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung darüber unwirksam ist.

Die Rechtsprechung beschäftigt sich nunmehr mit der Frage, ob eine Vereinbarung über einen Ausschluss der Kündigung über einen gewissen Zeitraum unwirksam ist. Es wird argumentiert, dass die Klausel nicht nur zum Nachteil der Mieter, sondern auch zum eigenen Vorteil (Vertragssicherung) und zum Nachteil der Vermieter ausgelegt werden kann. Mit dieser Frage beschäftigt sich gerade das Landgericht Hamburg.

Weiter ist das Landgericht Krefeld (WM 2003, 212f), das bereitsdie Unwirksamkeit der Klausel bejaht hat. Der Gesetzgeber habe die Absicht gehabt, die Mobilität und Flexibilität der Mieter zu stärken, um sie geänderten sozialen und arbeitsmarktpolitischen Anforderungen anzupassen. Dies werde mit einer solchen Vereinbarung unterlaufen. Die Revision wurde zugelassen, so dass auch hier die Rechtsauffassung des BGH den Willen des Gesetzgebers bestimmt.

Mieter sollten sich bis dahin genau überlegen, ob sie einen Kündigungsausschluss unterschreiben und auf eine dreimonatige Kündigungsfrist für einen bestimmten Zeitraum verzichten wollen. Sollte der BGH auf Rechtswirksamkeit entscheiden, könnte dies teuer werden.

Fotohinweis: Christiane Hollander ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de