„Günstig bauen ist kein Hokuspokus“

NEUBAU Die beiden Architekten Bernhard Hummel und Oliver Clemens haben bei einem Projekt in Prenzlauer Berg gezeigt, dass für sechs bis sieben Euro pro Quadratmeter Kaltmiete gebaut werden kann. An höheren Kosten, sagen sie, verdienen vor allem die Unternehmer

Oliver Clemens

■ 45, ist Teilhaber des Architekturbüros Clemens Krug Architekten und arbeitet schwerpunktmäßig im Bereich kostengünstiger Wohnungsbau sowie in der Beratung und Durchführung selbstverwalteter Projekte.

INTERVIEW UWE RADA

taz: Herr Hummel, Herr Clemens, die Diskussion über den Neubau von Wohnungen in Berlin ist geprägt durch die Aussage der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften: Billiger bauen als 8,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete geht nicht. Können Sie das nachvollziehen?

Bernhard Hummel: Nein. Es gibt Möglichkeiten, günstiger zu bauen. Wir haben das bei einem Neubauvorhaben in Prenzlauer Berg gezeigt. Da kommen wir auf Mieten von sechs bis sieben Euro, und das bei relativ schlechten Zinsen. Es geht also. Erst recht mit der Bonität und der Marktmacht der landeseigenen Gesellschaften.

Wenn Degewo und Co. es könnten, warum machen sie es dann nicht?

Oliver Clemens: Das ist vor allem ein strukturelles Problem. Die Wohnungsbaugesellschaften sind unter anderem an öffentliche Vergabeverfahren gebunden. Das zwingt sie in ein enges Korsett.

Welche Vorgaben sind das?

Sie sind öffentliche Auftraggeber und müssen über einem bestimmten Schwellenwert auch europaweit ausschreiben. Das ist ein stark formalisiertes Verfahren, das kaum Möglichkeiten bietet, Anpassungen vorzunehmen oder nachzuverhandeln. Dies könnte sofort die Vergabebeschwerde eines unterlegenen Mitbieters nach sich ziehen.

Das heißt, das System der öffentlichen Vergabe führt zu überhöhten Baukosten.

Ich würde es so formulieren: Dieses System führt dazu, dass die Spielräume geringer werden. Wenn ich ein bestimmtes Budget habe, für das ich bauen möchte, ich merke aber, dass ich das auf Grundlage der Ausschreibung nicht hinkriege und es zehn Prozent mehr kostet – dann könnte ich mit den Firmen so lange verhandeln, bis ich eine andere Lösung oder Ausführung gefunden habe. Vorausgesetzt, ich bin frei in meiner Vertragsgestaltung.

Das geht bei einer Vergabe nach dem Vergabegesetz nicht?

Das geht nur mit einem aufwändigen Verfahren. Zunächst muss die Vergabe aufgehoben, dann neu ausgeschrieben werden. Erst wenn es dann noch immer kein plausibles Ergebnis gibt, kann es eine Direktvergabe geben, bei der ich mit den Firmen verhandle. Das alles dauert aber viel zu lange. Da sagen die Gesellschaften: Wir ziehen das jetzt durch, auch wenn es mehr kostet.

Das hieße im Umkehrschluss, dass die privaten Bauträger billiger bauen könnten als die Wohnungsbaugesellschaften.

Bernhard Hummel: Private bauen billiger. Das heißt aber nicht, dass es für den Mieter oder Käufer billiger wird. Die Gewinnmarge beträgt da mindestens 20 Prozent. Da kann man dann zurückrechnen, welche Baukosten es bei jedem Projekt gab. Vor zwei Jahren wurden von privaten Bauträgern noch Eigentumswohnungen zu Kaufpreisen von unter 2.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angeboten. Das sind Baupreise, die die Öffentlichen meinen, niemals erreichen zu können. Heute sind einfach die Gewinnspannen viel größer geworden. Die Baupreise sind nur wenig gestiegen.

Was würden 2.000 Euro Kaufpreis umgerechnet an Miete bedeuten?

Wenn Sie für 2.000 verkaufen, müssen Sie 400 Euro Gewinn abrechnen. Dann kommen noch 300 Euro fürs Grundstück weg. Die Baukosten pro Quadratmeter betragen also ca. 1.300 Euro. Die Miete wäre dann natürlich noch abhängig von den Zinsen. Die Wohnungsbaugesellschaften bekommen ihr Geld für höchstens 2,5 Prozent. Damit könnte man 5 Euro oder 5,50 Euro erreichen.

Oliver Clemens: Wenn die Wohnungsbaugesellschaften sich hinstellen und sagen, dass es nicht unter 8,50 Euro geht, bedeutet das schlicht, dass sie viel zu teuer bauen. Da kann man auf jeden Fall dran drehen. Auch trotz des engen Korsetts bei der Auftragsvergabe.

Welche Baukosten hatten Sie bei Ihrem Neubauvorhaben?

Unser Ziel war es, für 1.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche zu bauen. Da fing dann das Problem mit den Banken an. Die haben gesagt: Wie bitte, in Berlin bauen alle für 2.000 und Sie wollen für 1.000 bauen? Tatsächlich aber liegen wir mit den Baukosten, die wir da angesetzt haben, im Rahmen der Vergleichswerte des Baukostenindex. Das ist eine bundesweite Baukostenstatistik, die regelmäßig aktualisiert wird. Das zeigt, dass es möglich ist, zu diesen Kosten zu bauen. Das ist kein Hokuspokus, auch wenn es bei diesem Modellprojekt noch ein paar Reibungsverluste gab.

Haben Sie Ihr Ziel erreicht?

Bernhard Hummel: Die Baukosten waren 986 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, inklusive aller Nebenkosten und Mehrwertsteuer. Der Grundstücksanteil beträgt noch mal 280 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Miete beträgt am Anfang 5,90 Euro netto kalt. Wenn die tilgungsfreien Jahre der Kredite der KfW in ein paar Jahren auslaufen, beträgt die Miete 7,20 Euro.

Das ist dann auch nicht mehr günstig.

Das ist deswegen relativ hoch, weil zu der Zeit, als wir den Kreditvertrag abgeschlossen haben, die Zinsen sehr viel höher waren als jetzt. Aber es ist immer noch viel weniger als jede andere Neubaumiete.

Na gut. Sie sagen, eine Wohnungsbaugesellschaft käme mit den gleichen Baukosten wie Sie, aber mit günstigeren Zinsen auf 5,50 Euro Miete. Da fragt sich doch: Wer verdient an den hohen Baukosten?

Oliver Clemens: Die Bauunternehmer.

Bernhard Hummel: (lacht) Die Bauunternehmer.

Von den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hat sich bislang nur die Degewo dem Neubauthema gestellt. Gibt es da auch zu wenig Wettbewerb?

Ein Problem ist, dass sie aus dem Geschäft zu lange raus waren. Auf dem Markt sind vor allem diejenigen unterwegs, die privat finanzieren und Eigentumswohnungen machen. Die haben ihr Ziel der Renditemaximierung klar vor Augen.

Was kann und was sollte die Politik tun, damit es nicht bei diesen 8,50 Euro bleibt?

Auch wenn die Privaten günstiger bauen, sollte die Politik weiter auf die Wohnungsbaugesellschaften und auch auf die gemeinnützigen Träger setzen. Dazu müssten aber die Gesellschaften so umgebaut werden, dass sie viel näher an den Leuten dran sind, für die sie bauen. Nach dem Bündnis für soziale Mieten könnte auch ein Bündnis für Neubau kommen. Wichtig ist dabei, dass die private Wohnungswirtschaft außen vor gehalten wird. Denn die ist hauptverantwortlich für steigende Mieten und Spekulationsgewinne.

Neubau ist auch ein Thema für Baugruppen. Was ist da Ihre Erfahrung?

Die bauen sehr viel teurer. Auch, weil die Bauwirtschaft verdient und weil die Bauherren einen höheren Standard wollen. Da wird jeder Preis bezahlt.

Oliver Clemens: Da geht es auch um die Herstellung eines gewissen Mehrwerts. Die Leute sagen sich: Auch wenn ich viel Geld investiere, schaffe ich einen Wert, den ich wieder einlöse, wenn ich es irgendwann weiterverkaufe. Das ist bei der derzeitigen Marktentwicklung auch realistisch.

Also sind nicht nur die Gesellschaften Preistreiber, sondern auch die Baugruppen.

Bernhard Hummel

■ 49, ist Architekt und ehemaliger Hausbesetzer. Er ist vor allem bei selbstverwalteten, nicht eigentumsorientierten Projekten in der Projektentwicklung, Planung und Bauleitung aktiv und ehrenamtlicher Berater im Rahmen des Mietshäuser Syndikats.

Bei den Baugruppen wollen es sich die Leute leisten. Da ist es natürlich problematisch zu sagen: Das ist zu teuer. Auf der anderen Seite löst das nicht das Wohnungsproblem. Dafür ist die Zahl der darüber hergestellten Wohnungen viel zu gering, und diese Klientel ist schließlich auch in der Lage, marktübliche Mieten zu zahlen. Das Problem haben die, die wenig Geld verdienen.

Wie ist das mit den Standards? Lässt sich da beim Neubau sparen?

Bernhard Hummel: Wir wollen gar nicht so sehr an der Stellschraube Standard drehen. Schließlich wollen wir günstig und nicht billig bauen. Was wir bei unserem Neubau gebaut haben, ist mittlerer Standard. Aber natürlich gibt es Diskussionen, ob man für 30.000 Euro eine Fußbodenheizung braucht.

Oliver Clemens: Wir haben als Architekten dieses Thema mit den künftigen Bewohnern sehr intensiv diskutiert. Was ist wichtig, was ist nicht wichtig? Das kostet Zeit, das ist ein hoher Planungsaufwand. Ein wesentlicher Faktor für günstiges Bauen war bei uns ein aufwändiges Abwägen von verschiedenen Ausführungsvarianten und den dazugehörigen Kostenangeboten.

Was nicht jeder leisten will.

Günstig bauen ist nicht vor allem eine Frage des Standards, sondern eine Frage der Haltung von Bauherrenschaft und Planern.

Manche Bauherren, wie zum Beispiel die Genossenschaft Berolina, fassen das Thema „Günstig bauen“ noch mal anders an. Da wird ein Teil der Wohnungen teuer und ein anderer Teil günstig vermietet. Was halten Sie von so einer Quersubventionierung?

Bernhard Hummel: Viel. Die Leute, die mehr Geld haben, können ruhig mehr Miete bezahlen. Das machen viele Projekte auch intern so. Trotzdem müssen nicht unbedingt richtig hohe Mieten dabei entstehen. Das würden wir nicht machen: Dachgeschoss als Luxuswohnen für die Reichen und Wohnen in den unteren Stockwerken für die Armen. Soziale Mischung ja, bauliche Entmischung nein.

Oliver Clemens: Da sind wir erst am Anfang der Diskussion. Momentan gibt es außer den glücklicherweise eingestellten Förderprogrammen des sozialen Wohnungsbaus kaum neue Modelle der Umverteilung oder Quersubventionierung, die Wohnraum für alle bezahlbar machen.

Sind Sie mit Ihrem Thema des günstigen Bauens Rufer in der Wüste? Oder gibt es auch andere Büros, die mit Ihnen daran arbeiten?

Bernhard Hummel: Wir kriegen zwar viele Anfragen, aber das sind tatsächlich eher Leute, die weit über dem bauen wollen, was wir machen wollen.

Oliver Clemens: Wir sind in einer Sondersituation. Wir haben uns zugetraut, das mal so zu machen, und wir haben es auch geschafft. Vor allem, weil wir im Grunde alles abdecken: angefangen von der Finanzierung über die Planung bis hin zur Bauüberwachung. Und, ganz wesentlich: Wir haben eine besondere Auftraggeberschaft, die an dem Gebrauchswert und nicht an dem Warenwert der Wohnungen interessiert ist.