Beim Heizen steht der Vermieter in der Pflicht

■ Stichwort Wohnen: Der Mieterverein rät/ Heute: Beheizung der Wohnungen und Heizkostenabrechnung/ Wird die Wohnung nur unzureichend geheizt, berechtigt dies zur Mietminderung

Für die Beheizbarkeit der Wohnungen hat der Vermieter zu sorgen, indem er funktionsfähige Heizanlagen, vom Kachelofen bis zur Ölzentralheizung, zur Verfügung stellt. Bei der Abrechnung der Heizkosten gibt es allerdings große Unterschiede. Viele Mieter schätzen sich glücklich, individuelle Abrechnungen direkt mit dem Energielieferanten, beispielsweise mit der Gasag bei Gasetagenheizungen oder mit dem Kohlenhändler beim Kachelofen vornehmen zu können.

Heizpflicht des Vermieters

Bei zentralen Heizanlagen ist die Abrechnung des Vermieters oft mit Problemen verbunden. Für den Vermieter besteht also insofern eine Heizpflicht, die erfüllt ist, wenn zwischen 6 und 24 Uhr für ausreichende Wärme gesorgt wird. Bei der Mindesttemperatur wird in der Regel von 20 bis 22 Grad Celsius in Innenräumen ausgegangen. Dabei kann gleichwohl noch zwischen verschiedenen Raumnutzungen unterschieden werden. Das Bad sollte beispielsweise etwas wärmer sein.

Für die Dauer der Heizperiode ist zunächst verbindlich, was im Mietvertrag geregelt ist. Für diesen Zeitraum hat der Mieter auf jeden Fall den Beheizungsanspruch. Aber auch für kalte Tage außerhalb dieser Periode kann sich der Vermieter seiner Pflicht nicht entziehen. Dabei stellen einige Gerichtsurteile auf die jeweils herrschende Außentemperatur ab. Eine Heizverpflichtung sei dann gegeben, wenn es an drei aufeinanderfolgenden Tagen kälter als 12 Grad Celsius ist. Gibt es keine vertragliche Regelung, so wird nach allgemeiner Ansicht der Zeitraum vom 1.10. bis zum 30.4. als Heizperiode betrachtet.

Eine Mietminderung ist auch möglich

Wenn nur unzureichend geheizt wird, berechtigt dies zur Mietminderung. Die Höhe der Minderung muß im Einzelfall festgestellt werden. Dabei gehen einige Gerichte beispielsweise von einer fünfzigprozentigen Mietminderung bei Totalausfall aus. In anderen Fällen muß zusätzlich dargelegt werden, daß in den Innenräumen weniger als 18 Grad Celsius herrschen. Für den Mieter selbst besteht keine Heizpflicht. Allerdings können Schadenersatzansprüche des Vermieters entstehen, falls die unzureichende Beheizung durch den Mieter zum Einfrieren und anschließenden Aufplatzen von Wasserrohren führt.

Nachzahlungen sind möglich

In der Regel muß der Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen bei zentralen Heizanlagen die Heizkosten monatlich vorauszahlen. Nach Vorlage der Gesamtabrechnung kann sich ein Guthaben, aber auch eine Nachzahlung ergeben. Bei Nichtzahlung von Heizkostenvorschüssen darf der Vermieter nicht zur Selbstjustiz greifen und die Heizung ausstellen. Statt dessen muß er seine Ansprüche auf Zahlung gerichtlich einfordern.

Zwecks Energieeinsparung wurden die Vermieter verpflichtet, die anfallenden Kosten des Heizungsbetriebs verbrauchsabhängig abzurechnen. Ausnahmen sind unter anderem dann möglich, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht erfassen können. Mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Dazu sind Verbrauchserfassungsgeräte in den Wohnungen nötig, die von den Meßdienstfirmen einmal im Jahr abgelesen werden. Im Ostteil der Stadt gilt hinsichtlich der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei zentralen Heizanlagen noch eine Übergangsfrist bis Ende 1995.

Heizkostenabrechnung bitte schriftlich

Die Heizkostenabrechnung hat schriftlich zu erfolgen und ist insoweit zu erläutern, daß diese aus sich heraus verständlich ist. Doch häufig ist diese Vorgabe blanke Theorie, und den Mietern bleibt nichts anderes übrig, als eine der Berliner Mietrechtsberatungsstellen aufzusuchen.

Reiner Wild

Berliner Mieterverein e.V.