Miethai & Co.
: Betriebskosten
■ Verjährt oder verwirkt? Von Achim Woens
Ein immer wiederkehrendes Ärgernis ist die Verzögerung, mit der die alljährlichen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt werden. Da diese oft mit einer Nachzahlung verbunden sind, glaubt mancher Mieter durch Stillhalten den Kelch an sich vorübergehen zu lassen. Doch so einfach ist das mit der Verjährung oder der Verwirkung nicht.
Ist – durch einen Blick in den Mietvertrag oder durch eine Beratung – geklärt, daß der Vermieter über bestimmte Betriebskosten abrechnen darf bzw. muß, gilt folgendes: Der Anspruch auf die Nachforderung von Betriebskosten verjährt nach vier Jahren. Diese Verjährung beginnt am Tage des Zugangs der Abrechnung und nicht – wie oft irrtümlich angenommen wird – nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Das heißt aber nicht, daß der Vermieter sich ewig Zeit lassen darf. Denn liegt die Abrechnung nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vor, können die Vorauszahlungsbeträge als Druckmittel solange zurückgehalten werden bis die Abrechnung erstellt ist. Dann allerdings müssen die zurückbehaltenen Beträge nachentrichtet werden. Achtung: Bei Sozialwohnungen kann der Vermieter zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode grundsätzlich keine Nebenkostenabrechnung mehr verlangen.
Allerdings können Ansprüche des Vermieters auch schon früher verwirkt sein. Hier reicht es aber nicht, daß die Abrechnungsperiode bereits eine bestimmte Zeitspanne zurückliegt. Es muß zusätzlich aus den näheren Umständen zu schließen sein, daß eine Abrechnung über diesen Zeitraum nicht mehr zu erwarten ist. Wenn beispielsweise die Abrechnung für 1994 ordnungsgemäß zugestellt wurde und dabei kein Wort darüber verloren wurde, daß für weiter zurückliegende Perioden noch abgerechnet werden soll. Kommt nun zwei Jahre später eine Abrechnung für 1993, so ist die entsprechende Forderung verwirkt. Oder: Wurde die Abrechnung für 1994 zugestellt und die geforderte Nachzahlung gezahlt, kann der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt keine zusätzlichen Beträge mehr umlegen. Es sei denn, er hatte vorher darauf hingewiesen.
