Bausparen - Weg zum billigen Haus?

■ Läßt sich ohne Bausparvertrag überhaupt ein Haus finanzieren? Antwort: Meist geht es ohne sogar viel besser. Als reine Sparbücher sind Bausparverträge zu teuer. Hohe Bausparsummen sollte man meiden

Das Image der Bausparkassen lebt davon, daß ihren Kunden die Seriosität der Branche mit der Muttermilch eingegeben wird – und bei manchen Kindern ein Vertrag schon in der Wiege liegt. Doch kaum einer weiß, wie Bausparen wirklich funktioniert oder kennt die tatsächlichen Kosten und Gebühren.

Der Vorteil eines Bausparvertrages liegt auf der Hand: Im Standardtarif wird ein fester Zinssatz von 4,5 Prozent für ein Darlehen garantiert. Betrachtet man dieses Darlehen jedoch etwas genauer, liegt der effektive Zins wegen der anfallenden Gebühren mit 5,5 bis 6 Prozent deutlich darüber; zwar immer noch günstig, allerdings in einer Niedrigzinsphase nur bedingt attraktiv. Doch vergessen wird fast immer, daß es das Darlehen nicht ohne Vorleistung gibt. Der Kunde muß zunächst – je nach Tarif – für eine Dauer von sieben bis zehn Jahre Geld bei der Bausparkasse ansparen, zu einem Sparzins von 2,5 Prozent. Außerdem wird eine Abschlußgebühr in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme fällig, die meist der Vertreter der Bausparkasse als Provision erhält – beliebt in der Branche sind daher hohe Bausparsummen. Leider werden die Kunden allerdings in vielen Fällen nicht darauf hingewiesen, daß solche Verträge auch höher „bespart“ werden müssen, bevor ein Darlehen in Anspruch genommen werden kann.

Ein Bausparvertrag mit einer Sparsumme von monatlich weniger als etwa 0,3 bis 0,6 Prozent der Bausparsumme ist wirtschaftlich nicht sinnvoll. Verträge, die erst nach 15 Jahren oder später zuteilungsreif werden, rechnen sich ebenfalls nicht.

Analysiert man also die Vorleistung des Bausparers und vergleicht dieses Sparen mit anderen Sparformen, stellt man fest, daß beispielsweise bei Bundesschatzbriefen nach 10 Jahren rund 25 Prozent mehr Kapital angespart ist als mit einem Bausparvertrag. Dieser Vorsprung wird lediglich dann aufgehoben, wenn man das Pech hat, in einer Hochzinsphase finanzieren zu müssen. Der vermeintlich günstige Darlehenszins ist dann teuer erkauft. Zwar tragen flexible Tarife inzwischen dazu bei, die Möglichkeiten der Bausparer zu erweitern, aber diese Tarife sind entsprechend teuer.

Ein weiteres Problem beim Bausparen ist das richtige Timing. Optimal ist, wenn der Vertrag zu 50 Prozent angespart, das Darlehen zuteilungsreif und zugleich ein zu finanzierendes Objekt vorhanden ist. Doch gibt es eine solche optimale Konstellation nur selten: Wer ist schon in der Lage, in dieser Hinsicht sieben bis zehn Jahre im Voraus zu planen?

Es gibt keine Garantie für eine sofortige Zuteilung

Selbst wenn der Bausparer seine vertraglich vereinbarte Sparleistung erbracht hat, hat er keine Sicherheit, daß ihm das Darlehen auch sofort zugeteilt wird. Eine solche Garantie darf eine Bausparkasse auch gar nicht geben, denn das Geld für die Darlehen kommt schließlich von jenen Bausparern, die sich noch in der Sparphase befinden. Sind diese nicht so sparfleißig wie zuvor kalkuliert, kann auch die Zuteilung von Darlehen erst später erfolgen. Schon ein Rückgang von 10 bis 15 Prozent der Sparleistung hat erhebliche Auswirkungen auf die Zuteilung.

Das größte Problem bereitet allerdings meist die finanzielle Belastung der Darlehensnehmer: Bauspardarlehen müssen je nach Dauer der Ansparzeit schnell zurückgezahlt werden. Die Tilgung liegt bei sechs bis sieben Prozent. Demgegenüber werden Hypothekendarlehen mit nur einem Prozent getilgt.

Bausparverträge werden traditionell an Klein- und Mittelverdiener verkauft, die auf eine möglichst langfristige Rückzahlung angewiesen sind. Probleme machen daher erfahrungsgemäß Bausparsummen von mehr als 50.000 Mark. Der Finanzierungsrahmen wird kleiner, nicht selten kann das Darlehen nicht in Anspruch genommen werden, weil der Bausparer nicht in der Lage ist, die darauffolgende Belastung zu tragen. Es bleibt dann nur die Erkenntnis, daß jahrelang zu einem mageren Zinssatz von 2,5 Prozent Geld gespart wurde. Doch als reiner Sparvertrag ist ein Bausparvertrag denkbar ungeeignet. Trotzdem verzichten mindestens 20 Prozent aller Bausparer darauf, das Darlehen in Anspruch zu nehmen und stützen damit das Bausparsystem, ohne selber davon zu profitieren. Sollte sich an dieser Praxis etwas ändern, stünden die Bausparkassen vor erheblichen Problemen.

Selbst diejenigen – und der Kreis der Berechtigten hat sich seit dem 1. Januar dieses Jahres erheblich erweitert –, die in den Genuß der Bausparprämie kommen (Bruttoeinkommen bis 50.000 Mark für Singles, 100.000 Mark bei Ehepaaren), sollten genau überlegen, wo und welche Bausparsumme abgeschlossen wird. So erstatten beispielsweise manche Bausparkassen die Abschlußgebühr, falls das Darlehen nicht beansprucht wird, einige bieten mit bis zu vier Prozent höhere Zinsen als üblich.

Provisionen schinden durch erhöhte Bausparsummen

Nicht erst seitdem Finanztest das Beratungsniveau der Bausparkassen kritisiert hat, ist bekannt, daß es in der Branche eine Menge schwarzer Schafe gibt. Überhöhte Bausparverträge und damit Provisionsschinderei sind an der Tagesordnung, der Absatz von Verträgen über Strukturbetriebe hat das Niveau weiter gesenkt. In vielen Fällen rechtfertigt die mangelnde Qualität mancher Beratung Ansprüche auf Schadenersatz. Die Tarifvielfalt wird selbst von Mitarbeitern nicht mehr durchschaut.

Fazit: Bausparen empfiehlt sich nur dann, wenn das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen werden soll. Nur unter Einbeziehung der Wohnungsbauprämie sind Renditen von sechs Prozent möglich. Die Bausparsumme sollte nicht über 40.000 Mark liegen und ein Tarif gewählt werden, der den Wechsel in günstige Darlehenstarife offen läßt. Hohe Bausparsummen sollte man meiden – wegen der hohen Tilgungsrate überwiegen ansonsten selbst im Fall einer Finanzierung die Nachteile. Vorfinanzierung von Bausparverträgen sind fast immer teurer als Grundschulddarlehen bei einer Bank. Als Sparvertrag ist das Bausparen nur unter Einbeziehung der Bausparprämie und der Arbeitnehmersparzulange überlegenswert. Christian Schmid-Burgk

Der Autor ist Berater für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg, Kirchenallee 22, Tel.: 040/24832-0.

Zum Weiterlesen: „Baufinanzierung“. Broschüre der Verbraucherzentralen, 17 Mark (per Scheck) oder bei Abholung 14 Mark