Die SAGA von Löchern in Wänden und Bilanzen

■ Der städtische Wohnungsbauer kann Instandsetzungen kaum noch bezahlen

Hamburgs größter Vermieter, die Siedlungs-Aktiengesellschaft SAGA, steuert in eine neue Finanzkrise. Gestern präsentierte Vorstandsmitglied Willi Hoppenstedt der Presse die bläßlichen Unternehmenszahlen. Danach halten die Mieterlöse mit den rapide steigenden Neubau- und vor allem Instandhaltungskosten für die schlecht isolierten und dringend sanierungsbedürftigen Plattenbauten der 50er und 60er Jahre einfach nicht mehr Schritt. Zugleich wurden bisherige öffentliche Förderprogramme abgeschafft oder extrem beschnitten. „Mit großer Sorge“ sieht Hoppenstedt, „daß wir einen Teil der geplanten Mängelbeseitigung nun fremdfinanzieren müssen“.

Mehr als 400 Millionen Mark wird die SAGA im kommenden Jahr in den Wohnungsbau stecken, allein ein Viertel davon in Neubauten. Ein weiteres Viertel soll ab 1997 fünf Jahre lang in ein Programm fließen, aus dem Wärmedämmung der Fassaden, Dachsanierung, Austausch von 17.000 Kohleöfen gegen Zentralheizungen sowie der Einbau isolierverglaster Fenster und Balkonsanierung bezahlt werden.

Denn jede fünfte der 95.348 SAGA-Wohnungen, rechtfertigt Hoppenstedt die „Priorität, die wir hier setzen“, weist gravierende Mängel in der äußeren Gebäudehülle auf. Da die Ausbesserungsarbeiten zu erheblichen Energie-Einsparungen führten, würden die Mieter die Mieterhöhung (nach sieben Jahren insgesamt 2,40 Mark pro Quadratmeter) faktisch erst fünf Jahre später spüren.

Viel größer aber, klagt Hoppenstedt, ist das Loch im Bilanzposten „laufende Instandhaltung“. 220 Millionen Mark müssen dafür jährlich aufgewendet werden; die Miet-einnahmen aber decken nur noch 140 Millionen. Seit Jahren liegen die in der Miete enthaltenen und vom Bund festgesetzten „Instandsetzungspauschalen“ auf Eis. Zudem fällt in diesem Jahr erstmals eine 30 Millionen-Spritze aus dem Säckel der Baubehörde ersatzlos weg. Über diesen Weg hatte die städtische Wohnungsgesellschaft in den vergangenen fünf Jahren von Bausenator und SAGA-Aufsichtsrats-Chef Eugen Wagner insgesamt 138 Millionen Mark „Sonderinstandsetzungsmittel“ erhalten.

Das Management will jetzt Rückstellungen anknabbern, jede für den Schuldendienst nicht benötigte Mark aus dem Kapitalanteil der Mieten in die Renovierungsmaßnahmen stecken und die Erneuerungsarbeiten so strecken. Eine Endlosschleife: Denn jedes Jahr kommen Schäden in dreistelliger Millionenhöhe hinzu. Um ihre Siedlungen besser in Schuß zu halten, will die SAGA in Zukunft mehr auf „MieterInnenmitverantwortung“ setzen. Die QuartiersbewohnerInnen sollen stärker in Erhaltungs- und Verschönerungsmaßnahmen eingebunden werden.

Doch nicht nur mit dem lieben Geld gibt es Probleme: Auch das ehrgeizige Ziel, jedes Jahr rund 400 neue Wohnungen zu errichten, stößt auf Widerstand. Da rund die Hälfte der Neubauten durch „Nachverdichtungen“ in bereits bestehenden SAGA-Siedlungen entstehen sollen, hat die Wohnungsbaugesellschaft vor Ort mit massiven AnwohnerInnen-Protesten zu kämpfen.

„Frühzeitige Mietereinbindung in die Planungen“ heißt deshalb die Devise, die leider nicht immer fruchtet. Viele Nachverdichtungs-Planungen mußten gewaltig abgespeckt werden. So sind an der Spreestraße in Lurup von 176 geplanten bislang nur 46 Wohnungen in Bau. Auch am Lüthkamp, wo die SAGA umfangreiche Neubauten plant, weht ihr der Wind in Form einer aktiven MieterInnenini bereits ins Gesicht.

Zumindest ein Problem hofft der Vorstand bald zu lösen: Um eine Ghettoisierung verschiedener Problem-Stadtteile zu verhindern, will die SAGA in Zukunft selber entscheiden, wo verstärkt „ProblemmieterInnen“ eine Wohnung erhalten, und wo die BewohnerInnenstruktur besser „sozial durchmischt“ werden soll. Die Wohnungszuweisung soll von den Wohnungsämtern direkt auf die SAGA wechseln – entsprechende Verträge liegen bereits fast unterschriftsreif in den Schubladen der Baubehörde.

Marco Carini / Heike Haarhoff