Verdrängung sozialer Einrichtungen: Kein Platz mehr für betreutes Wohnen
8.000 Berliner leben in betreuten Wohnformen. Doch den Trägern werden die Wohnungen vermehrt gekündigt – auch wegen der Rechtslage.
Zwei Wohnungen in Neukölln. Der soziale Träger ZiK, Zuhause im Kiez, nutzt sie seit Jahren für seine Klienten: Menschen, die sich mit dem HI-Virus oder mit Hepathitis C infiziert haben. Sozialarbeiter bieten ihnen Hilfe im Alltag. Ein Paar und ein Mann haben hier ihre Bleibe. Doch dann, im Herbst 2013, kauft ein Investor das Haus, macht Flure und Fassaden schick und will auch die Wohnungen durch Sanierung aufwerten. ZiK erhält bald die Kündigungen.
2014 erwirbt derselbe Investor ein weiteres Haus in Neukölln. Zufällig hält ZiK dort ebenfalls fünf Wohnungen. In beiden Objekten will der neue Eigentümer die Miete drastisch erhöhen. ZiK reicht Klage ein. Denn wenn der Träger die Wohnungen nicht halten kann, wo sollen die betreuten Menschen dann hin?
Diese Frage stellt sich den Leuten von ZiK immer wieder. Und nicht nur ihnen: Nach Angaben des Paritätischen Wohlfahrtsverbands leben in Berlin rund 8.000 Menschen in betreuten Wohnformen. Die Unterstützung ist für all jene gedacht, die alleine nicht klarkämen: Leute mit psychischen Beeinträchtigungen, Wohnungslose, Suchtkranke, Behinderte und andere wohnen einzeln oder in Gruppen und werden dabei von SozialarbeiterInnen begleitet. Ziel ist, sie irgendwann wieder in die Selbstständigkeit zu entlassen. Rund 6.000 Wohnungen nutzen soziale Träger dem Verband zufolge in Berlin für diese Zweck.
Doch ob das betreute Wohnen auch in Zukunft in diesem Umfang stattfinden kann, ist fraglich. „Es ist ein Riesenproblem, dass den Trägern reihenweise die Wohnungen gekündigt werden“, berichtet Regina Schödl, Fachreferentin für Soziales beim Paritätischen. Derzeit höre sie jede Woche von Kündigungen bei mindestens einer Mitgliedsorganisation. Schödl sagt: „Es gibt erste Träger, die ihre Betreuungsmaßnahmen nicht mehr durchführen können, weil ihnen der Wohnraum gekündigt wurde.“ Neue Wohnungen für die häufig auf Sozialhilfe angewiesenen Klienten zu finden, sei auch jenseits des Stadtzentrums inzwischen schwer.
Dass viele Vermieter die Bedürftigen aus den Wohnungen bekommen wollen, liegt zum einen an der Entwicklung des Immobilienmarkts. Bei Neuvermietungen können sie eine meist deutlich höhere Miete verlangen. Selbst Erdgeschosswohnungen, für die sich früher kaum Interessenten fanden, sind inzwischen begehrt. Auch ganze Häuser werden zu deutlich teureren Preisen verkauft als noch vor ein paar Jahren, die neuen Eigentümer pochen dann auf hohe Mieten.
Die vielen Kündigungen hängen aber auch mit einer problematischen Rechtslage zusammen. Nach einer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von 2008 können Vereine oder soziale Träger keine Wohnraummietverträge abschließen, da sie keine natürlichen Personen sind, die in einer Wohnung zur Miete wohnen. Die Verträge werden deshalb als Gewerbemietverträge gewertet – der normale Kündigungsschutz, den MieterInnen sonst haben, fällt weg. Für die Vermieter wird es dadurch sehr einfach, die wenig rentablen Mieter loszuwerden.
Die Träger können juristisch gegen eine Kündigung vorgehen. Ob das jeweilige Gericht einen Vertrag als Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag einstuft, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von einzelnen Formulierungen im Mietvertrag, ab. Rechtsanwalt Jan Prielipp hat bereits viele solcher Fälle in Berlin vor Gericht vertreten. Er sagt, die Erfolgsaussichten lägen bei etwa 50 Prozent. Ein Grundsatzurteil in der Sache steht noch aus.
Im rot-rot-grünen Senat ist man sich offenbar bewusst, dass auch die soziale Infrastruktur zunehmend unter der Verdrängung leidet. Im Koalitionsvertrag heißt es, man wolle den Schutz von sozialen Einrichtungen in die Milieuschutzverordnungen verankern. Auch die Liegenschaftspolitik müsse dazu beitragen, dass „der rasant steigende Bedarf an sozialer Infrastruktur unter anderem für besondere Wohnformen und Unterbringungen befriedigt werden kann“. Dies könne etwa durch die Vergabe von Erbbaurechten an gemeinnützige Träger erfolgen. Genauer will sich die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen noch nicht äußern. „Die rechtlichen Möglichkeiten müssen erst geprüft und die konkreten Schritte festgelegt werden“, so eine Sprecherin.
Im Fall der zwei Häuser in Neukölln konnte sich Zik doch noch mit dem neuen Eigentümer einigen. Die zwei Wohnungen in dem einem Haus räumt der Träger Ende 2015. In der Zwischenzeit ist der Mann des Paares gestorben, die Frau zieht zu ihrem neuen Partner. Der Alleinlebende kann in eine andere Wohnung von ZiK wechseln. Die fünf Wohnungen des anderen Hauses betreibt ZiK weiter. Der Eigentümer hat zwar die Miete erhöht, aber nur so weit, wie es die Richtwerte des Sozialamts zulassen. Die BewohnerInnen haben noch mal Glück gehabt.
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