miethai: Fogging

Vermieter müssen auch solche Mängel beseitigen, die sie nicht selbst verursacht haben – und zwar sogar dann, wenn der Mieter durch sein Verhalten zur Entstehung des Mangels beigetragen hat. Das ist die gute Nachricht – aus Sicht der Mieter. Und nur auf ersten Blick erscheint diese Rechtslage aus Vermietersicht ungerecht.

Der konkrete Fall: Es ging vor dem Bundesgerichtshof um das Phänomen „Fogging“. Die Fachleute hatten als Ursache dieser Schwarzstaubablagerungen in der Wohnung des Mieters folgende Faktoren ausgemacht: Das Verlegen eines neuen Teppichs, das Streichen der Wände und das Fensterputzen im Winter. Im Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden sowie dem Absinken der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens sei es demnach zu den grauen Verfärbungen an Wänden und Decken gekommen.

In der Tat sei diese nicht der Sphäre des Vermieters zuzurechnen, argumentierten die Bundesrichter. Allerdings stelle das Verhalten der Mieter sich ebenfalls nicht als schuldhaft dar: Es handele sich um ganz normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wenn hieraus eine Verschlechterung der Mietsache erfolge, habe der Vermieter den Mangel zu beseitigen (vergleiche BGH, Urteil vom 28. 5. 2008 – VIII ZR 271 / 07).

Nur wenn Mieter durch schuldhaftes Verhalten zu einem Mangel beitragen, ist der Vermieter also von seiner generellen Instandsetzungsverpflichtung befreit. Diese Rechtslage gilt zum Beispiel auch in anderen Fallkonstellationen, beispielsweise wenn nach einem Wohnungseinbruch Tür und Schloss repariert werden müssen. Oder aber wenn bei einem Sturm ein Fenster zerschlagen wird.

Ist der Schuldige an den Mängeln nicht zu ermitteln – beziehungsweise kann niemandem ein Vorwurf gemacht werden – wie zum Beispiel bei Schäden durch Stürme und eben dem Phänomen Fogging, trägt der Vermieter die Verantwortung für die Beseitigung der Mängel.SYLVIA SONNEMANN

SYLVIA SONNEMANN ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhm-hamburg.de