miethai: Minderung in Gewerbemietverhältnissen: Ganz ausschließen geht nicht

In der Geschäftsraummiete können, anders als bei Wohnraummietverhältnissen, die Minderungsrechte der Mieter vertraglich eingeschränkt werden. Für die Einschränkung der Minderungsrechte in einer Formularklausel hat der Bundesgerichtshof jedoch in einem Urteil vom 23. April 2008 (XII ZR 62/06) nun eine deutliche Grenze gesetzt.

Der BGH hatte einen Fall zu beurteilen, in dem die Betreiber eines physikalisches Therapiezentrum eine Mietminderung geltend gemacht hatten. Sie beriefen sich dabei auf den erheblichen Baulärm, der durch Abriss und Neubau eines Nachbargebäudes hervorgerufen wurde. Wegen der im Mietvertrag enthaltenen Klausel „eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitungen, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.) die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird“ wurden den Mietern erstinstanzlich ein Recht auf Minderung aberkannt.

Nun hat der BGH den Ausschluss der Mietminderung als unwirksam angesehen. Ein vollständiger Ausschluss benachteiligt die Mieter demnach auch dann unangemessen, wenn der Vermieter die Mängel nicht zu verantworten hat: Der Mieter müsste die volle Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Dadurch sei das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung verletzt – dies sei nicht rechtens. Von diesem Urteil dürften viele Gewerbetreibende in Hamburg betroffen sein: Hier wird die zitierte Klausel häufig verwendet. SABINE WEIS

SABINE WEIS ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhmhamburg.de.