miethai & co „Wirtschaftlichkeit“ bei den Betriebskosten: Pflicht zur gewissenhaften Abwägung

Mehr als ärgerlich sind oft die teuren Dienstleistungen für Hauswartung und Treppenhausreinigung, die zudem in der Regel auch noch schlecht ausgeführt werden. Hier stellen die Vermieter oft hohe Beträge in Rechnung, ohne die Wirtschaftlichkeit zu beachten. Um dem Einhalt zu gebieten, können sich Mieter von Sozialwohnungen auf § 20 Abs. 1 NMV und § 24 Abs. 2 II BV berufen. Danach darf der Vermieter nur solche Kosten auf die MieterInnen umlegen, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Nach dem neuen Mietrecht seit September 2001 gilt dieser Grundsatz für alle Wohnraummietverhältnisse, da der neue § 556 Abs. 3 BGB die Bestimmung enthält, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“ ist.

Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auf zwei Ebenen maßgebend. Zum einen bei der Frage, ob es sinnvoll ist, eine Betriebskostenart überhaupt abzurechnen. So ist es in der Regel unwirtschaftlich, für ein kleines Anwesen einen (teuren) Hausmeister einzustellen. Auch die Beauftragung eines Reinigungsunternehmens für ein Haus, in dem die MieterInnen bislang regelmäßig und ordentlich das Treppenhaus gereinigt haben, ist unwirtschaftlich.

Zum anderen kommt das Gebot der Wirtschaftlichkeit zum Tragen bei der Frage, in welcher Höhe entstandene Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Selbst wenn der Vermieter Belege über die Kosten hat, die er in der Abrechnung in Ansatz gebracht hat, muss immer geprüft werden, ob die „Bewirtschaftung“ des Hauses nicht unwirtschaftlich ist. Liegen die Kosten für Hauswartung oder Treppenhausreinigung weit oberhalb der Durchschnittswerte, so sind Zweifel angebracht.

Dabei sind allerdings Besonderheiten des Objekts zu beachten. Ein mit Teppichboden ausgelegtes Treppenhaus, welches von einer Reinigungsfirma ordentlich gereinigt wird, wird sicherlich überdurchschnittlich hohe Kosten verursachen. Für einen Hauswart, der so gut wie nie erreichbar ist und vertraglich nur zu ein paar Leistungen verpflichtet ist, dürften nur unterdurchschnittliche Kosten anfallen. Aufgrund der Komplexität von Betriebskostenabrechnungen empfiehlt sich daher regelmäßig vor Ausgleich der Salden eine Mietberatung in Anspruch zu nehmen.

Fotohinweis: Achim Woens ist Berater bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de