miethai & co Kündigungsausschluss: Riskante Abgrenzungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Vermieter auch nach der Mietrechtsreform Mieter langfristig in Mietverträgen binden können, wenn sie mit diesen durch eine individualvertragliche Klausel einen befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren.

Seit dem 1. September 2001 können Vermieter weder einen einfachen Zeitmietvertrag (Vertrag mit bestimmter Laufzeit) vereinbaren noch eine längere Kündigungsfrist zulasten der Mieter wirksam vereinbaren. Die Reform hatte also zum Ziel, Mietern eine höhere Flexibilität und Mobilität zu ermöglichen. Einzelne Gerichte und Fachjuristen schlossen hieraus, dass es nach dem 1. September 2001 deshalb auch nicht mehr möglich sein sollte, die Kündigung des Mieters für eine bestimmte Zeit auszuschließen.

Wer also in seinem Mietvertrag zum Beispiel stehen hatte, „die Kündigung kann frühestens zum 1.1.2006 ausgesprochen werden“, konnte nach dieser Rechtsmeinung trotzdem schon vorher mit dreimonatiger Frist kündigen.

Aber ähnlich wie schon zu den neuen gesetzlichen Kündigungsfristen entschied der BGH auch diese Streitfrage zulasten der Mieter: In dem Fall war in einem handschriftlichen Zusatz vereinbart worden, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten. Diesen Verzicht qualifizierte der BGH als Individualvereinbarung (anders als die strenger zu beurteilenden vorformulierten Formularklauseln) und kam zu dem Ergebnis, dass der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform auch die Stärkung der Vertragsfreiheit beabsichtigt habe. Deshalb könne man zumindest individuell einen Kündigungsausschluss vereinbaren.

Mieter sollten in jedem Fall sorgfältig überlegen, bevor sie einen Kündigungsausschluss unterschreiben. Denn zum einen ist die Abgrenzung zwischen einer ausgehandelten Individualklausel und einer Formularklausel schwierig. Und zum anderen ist weiterhin die Frage offen, ob der Vermieter mit einer Formularklausel die Kündigung des Mieters befristet ausschließen kann.

Fotohinweis: Silvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de