miethai & co Die neue Rechtsprechung zur Staffelmiete: Von 212 auf 500 Mark

In vielen Verträgen wird sie vereinbart: die Staffelmiete. Mit dieser Regelung erhöht sich die Miete in regelmäßigen Abständen, ohne dass es einer Aufforderung oder Begründung des Vermieters bedarf. Voraussetzung ist, dass eine schriftliche Vereinbarung (nur bei Wohnraum) über die jeweilige Höhe der Miete oder den Erhöhungsbetrag vorliegt. Die Miete muss jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Ein größerer Abstand darf gewählt werden. Eine zeitliche Beschränkung gibt es seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 nicht. Zuvor war eine maximal zehn Jahre andauernde Staffelmiete erlaubt.

Während der Zeit der Staffelmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung wegen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen. Lediglich Nebenkostenmieterhöhungen sind statthaft.

Bei preisgebundenem Wohnraum wird häufig eine Staffelmiete vereinbart. Nach neuer Rechtsprechung des BGH ist es sogar zulässig, eine Vereinbarung für die Zeit nach der Preisbindung zu schließen (BGH, WM 2004, 28). Da es keine prozentuale Begrenzung gibt, fällt die Erhöhung meist außergewöhnlich hoch aus. Im vom BGH entschiedenen Fall betrug die Ausgangsmiete rund 212 D-Mark, sie sollte nach Ablauf der Bindung auf 500 Mark erhöht werden.

Heftig umstritten ist die Frage, was mit der Staffelmiete passiert, wenn der Vermieter über Jahre hinweg ohne Mahnung die Ausgangsmiete akzeptiert und erst nach Jahren die Erhöhungsbeträge verlangt. Das KG Berlin hat mit Urteil vom 2.6.2003 entschieden, dass selbst dann, wenn der Vermieter über viele Jahre keine Mahnung ausspricht, sein Anspruch erhalten bleibt, wenn nicht weitere besondere Gründe hinzutreten (KG Berlin WM 2004, 348). Das Landgericht Osnabrück hat die Verwirkung des Mieterhöhungsrechts schon nach fünf Jahren Untätigkeit mit der Begründung angenommen, der Vermieter habe mit der Nebenkostenabrechnung auf die Staffeln hinweisen müssen (LG Osnabrück WM 2004, 368). Außerdem wurde die Staffelmiete erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und einem Rechtsstreit geltend gemacht. Das erschien dem Gericht verdächtig ...

Fotohinweis: Christiane Hollander ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de